Кредитование жилищного строительства РФ на примере ПАО Сбербанк

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Со второй половины 2020 г. на развитие отрасли жилищного строительства и ситуацию на рынке жилья оказывают влияние три ключевых фактора.

Первый фактор – повышенный спрос на жилье. Общее снижение рыночных ставок в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России, действие ряда льготных программ, в первую очередь «Программы 6,5%», а также заинтересованность банков в увеличении портфеля высоконадежных кредитных продуктов привели к масштабному наращиванию кредитования. Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно. Увеличение доступности кредита как источника финансирования расходов на недвижимость в значительной мере поддержало спрос на жилье. Кроме того, в условиях повышенной волатильности курса рубля и снижения ставок по депозитам в 2020 г. увеличилась привлекательность жилья как средства сбережения, что стало дополнительным фактором роста спроса на него.

Второй фактор – ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 года. При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 года. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.

Третий фактор – рост издержек застройщиков, связанный с увеличением цен на стройматериалы и дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа, введенных для сдерживания пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г. значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках. Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.

В результате во второй половине 2020 г. продолжилось ускорение роста цен на жилье. Оно происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы роста цен на жилье во втором полугодии 2020 г. оставались заметно выше темпов роста потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ставок.

В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет во многом зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, решений Правительства Российской Федерации в отношении мер поддержки строительной отрасли и ее способности обеспечить необходимые объемы и темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Отметим, что банк – это кредитная организация, имеющая право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. В настоящее время кредиты физическим лицам позволяют достичь желанной цели немедленно, когда это необходимо. Благодаря кредитованию любой человек может приобрести машину, бытовую технику, мебель, слетать в отпуск, сделать ремонт в квартире, получить образование и даже приобрести недвижимость, не дожидаясь полного накопления необходимой для этого суммы. Кредит в капитальном строительстве в настоящее время опосредует все стадии инвестиционного процесса, являясь важнейшим фактором непрерывного кругооборота оборотных фондов проектных, изыскательских, строительных, монтажных и других организаций, строек и предприятий-заказчиков, поставщиков оборудования и других участников строительства. Развитие кредитных отношений в строительстве идет по линии долгосрочного и краткосрочного кредитования заказчиков на капитальные вложения и краткосрочного кредитования подрядных строительных, проектно-изыскательских и других организаций на затраты по созданию и реализации их конечной продукции.

Актуальность выбранной темы. Кардинальная перестройка хозяйственного механизма основана на широком использовании товарно-денежных отношений, присущих рыночной экономике. Важнейшим экономическим инструментом товарно-денежных отношений служит кредит, который способствует непрерывности воспроизводственного процесса, его ускорению в стоимостной форме, обеспечивая в свою очередь ускорение процесса воспроизводства.

Объект исследования. Механизм кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.

Предмет исследования. Кредитование жилищного строительства на примере ПАО «СБЕРБАНК».

Цель работы. Рассмотреть теоретические основы и особенности организации кредитования жилищного строительства в Российской Федерации. В частности следует провести анализ современного состояния рынка кредитования жилищного строительства в Российской Федерации на примере ПАО «СБЕРБАНК». В результате следует определить основные проблемы и направления совершенствования кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.

Задачи работы:

Структура работы. Работа состоит из введения, теоретической и практической части в виде трёх глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ

1.1 Сущность, функции, принципы и участники кредитования жилищного строительства

При осуществлении кредитных операций банкиры следуют определенным основным принципам кредитования. Банки работают с государственными деньгами, принимая депозиты и предоставляя кредиты своим заемщикам с целью получения прибыли. Банки следуют некоторым фундаментальным принципам кредитования, чтобы обеспечить безопасность, сохранность и прибыльность денег, которые они предоставляют в кредит. Кредитование является одной из наиболее важных функций, выполняемых коммерческими банками, и основным источником дохода банка.

Заемщики могут различаться по цели получения аванса, видам деятельности, финансовому состоянию, способности погашения, риску, поэтому перед принятием решения о кредитовании банк руководствуется некоторыми важными принципами/соображениями.¹

Принципы банковского кредитования в значительной степени влияют на кредитную политику банка, его кредитные операции.

Безопасность - самый важный фундаментальный принцип кредитования. Банки имеют дело с государственными деньгами, поэтому сохранность денег населения является первоочередной задачей банка. Когда банкир дает кредит, он должен быть уверен, что деньги находятся в надежных руках и обязательно вернутся через регулярный промежуток времени в соответствии с графиком погашения без каких-либо просрочек. Сохранность средств зависит от характера обеспечения, характера заемщика, возможностей погашения и финансового состояния заемщика.

Банкир должен убедиться в том, что предоставленные им финансовые средства предназначены для правильного типа заемщика и используются по назначению. Кроме того, после использования кредита по назначению он должен вернуть его с процентами.²

Ликвидность. Ликвидность также является важным принципом кредитования в банковском деле. Банк предоставляет государственные деньги, которые могут быть возвращены по требованию вкладчиков, поэтому банк предоставляет кредиты на короткий срок. Банкир должен гарантировать, что деньги вернутся по первому требованию или в соответствии с графиком погашения. Заемщик должен быть в состоянии погасить кредит в течение разумного времени после предъявления требования о погашении.

Ликвидность имеет такое же значение, как и "безопасность" средств. Причина этого в том, что большая часть их вклада подлежит возврату по требованию или в очень короткий срок. Банкир должен обеспечить хранение денег в течение длительного времени. Если кредит станет неликвидным, банкиры не смогут выполнить свои обязательства перед вкладчиками.

Цель. Основная цель, ради которой заявитель обращается за кредитом, должна быть продуктивной. Цель кредита помогает определить уровень риска, а также влияет на процентную ставку по кредиту.

Цель кредита должна быть продуктивной, чтобы обеспечить сохранность средств, а для обеспечения ликвидности кредит должен предоставляться на короткий срок.

Риск всегда присутствует при предоставлении любого вида аванса любому типу заемщика. Чтобы минимизировать риск, банк должен кредитовать заемщиков из разных отраслей, таких как сельское хозяйство, образование, IT, фармацевтика, образование и т.д. Избыточное кредитование определенного сектора может негативно сказаться на банке в период спада.

Банкир должен следовать принципу разнообразия и при выборе инвестиционного портфеля. Он должен вкладывать средства в различные акции и долговые обязательства различных отраслей, а не инвестировать в конкретный вид ценных бумаг.³

Прибыльность. Банки принимают вклады от населения и предоставляют кредиты для получения прибыли. Банки также несут расходы на обслуживание депозитов, такие как арендная плата, канцелярские расходы, аренда помещений, резерв на амортизацию основных средств, безнадежные кредиты. Понеся такие расходы, банк должен получить определенную прибыль, как и другие финансовые учреждения.

Поэтому банкир должен предоставлять аванс таким образом, чтобы это было выгодно для банка, а также по конкурентоспособной кредитной ставке.

Безопасность. Банкир избегает предоставлять кредит заемщику без какого-либо обеспечения. Обеспечение выступает в качестве страховки для банка-кредитора в случае невыполнения обязательств заемщиком. Банкир тщательно изучает все различные аспекты аванса, прежде чем выдать его. В то же время он предусматривает непредвиденные изменения в обстоятельствах, которые могут повлиять на безопасность и ликвидность аванса. Именно для защиты от таких непредвиденных обстоятельств он берет обеспечение, чтобы иметь возможность реализовать его и возместить себе убытки, если хорошо рассчитанный и почти определенный источник погашения неожиданно не сработает.

Кредиты на строительство позволяют землевладельцам занимать деньги на строительство дома с нуля. В то время как традиционная кредит, также называемая постоянным кредитом, поможет вам купить уже существующий дом, для начала строительства необработанной земли требуется кредит на строительство. Хотя такие кредиты получить немного сложнее, и часто они сопровождаются более высокими ставками, существует множество кредиторов, которые могут профинансировать ваш проект.⁴

Лучшие кредиты на строительство предлагают низкие ставки и гибкие суммы кредита. Они также отличаются низким первоначальным взносом и кредитными требованиями, что облегчает заемщикам получение кредита. Лучшие кредиторы предлагают кредиты на строительство в широком диапазоне географических зон по всей стране.

1.2 Нормативно-правовые аспекты кредитования жилищного строительства

В системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.⁵

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.⁶

Данный механизм эффективно сопрягается с кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.⁷

1.3 Основные модели кредитования жилищного строительства

Когда речь идет о недвижимости, способы приобретения жилья частными лицами и способы приобретения недвижимости людьми и предприятиями не совпадают. Процессы, терминология и требования совершенно разные. Тот факт, что в одном случае речь идет о покупке жилья, а в другом - о покупке бизнеса, очевиден, но нюансы гораздо глубже, поэтому многие люди задаются вопросом, в чем заключаются основные различия между жилищным и коммерческим кредитованием.⁸

Терминология и отраслевой жаргон, связанные с жилищным кредитованием, ограничены, поскольку жилищные кредиты имеют узкое определение и включают финансирование кредита или доверительного управления для односемейных домов и многоквартирных домов с четырьмя или менее единицами жилья. Напротив, коммерческое кредитование включает в себя все другие виды классификации недвижимости, что делает его гораздо более сложным. Оно может охватывать земельные участки, доходную и инвестиционную недвижимость, торговые площади, офисные помещения, профессиональные помещения и множество других помещений.

Различные типы кредиторов для различных типов коммерческих кредитов. Когда кто-то хочет приобрести жилье, он обращается к кредитору. Когда физическое или юридическое лицо хочет приобрести недвижимость, считающуюся "коммерческой", оно, как правило, обращается в кредитную компанию, которая специализируется на данном виде недвижимости.⁹

Например, коммерческие кредиторы могут специализироваться на земельных участках, складских помещениях, офисных помещениях, жилой недвижимости с доходом, торговых помещениях, промышленных помещениях и т.д. Кредиторы специализируются потому, что источники капитала для различных типов коммерческой недвижимости, процентные ставки на различные типы недвижимости и денежный поток, создаваемый недвижимостью, могут сильно отличаться и оказывать значительное влияние на прибыльность кредита, что означает, что различные типы кредитов на недвижимость должны анализироваться по-разному.¹⁰

В сфере жилой недвижимости у кредиторов есть довольно черно-белый набор критериев для оценки заявок на получение кредита. Они смотрят на размер первоначального взноса, соотношение валового дохода и долга и определяют, может ли заемщик позволить себе вносить платежи, основываясь только на этих критериях.¹¹

Коммерческие кредиторы, с другой стороны, должны быть в состоянии определить денежный поток для конкретного бизнеса, и они должны быть в состоянии точно спрогнозировать, как этот бизнес будет процветать в данном месте, прежде чем одобрить кредит. Поэтому многие кредиторы предпочитают кредитовать арендодателей, которые сдают недвижимость в аренду физическим или юридическим лицам, что может принести прибыль. Кредиторы могут делать гораздо более точные прогнозы, когда они знают, сколько арендодатель будет приносить ежемесячно, в отличие от часто непредсказуемой природы индивидуального бизнеса, даже если этот бизнес имеет солидную историю.

Для того чтобы помочь частным лицам и предприятиям ориентироваться на рынке кредитования недвижимости, требуются талантливые финансовые специалисты. Если ваш банк, компания по кредитованию коммерческой недвижимости, кредитный брокер или инвестиционная компания ищут талантливых финансовых специалистов для достижения своих целей, или если вы специалист по кредитованию, ищущий новые возможности, свяжитесь с экспертами-рекрутерами Contemporary Staffing Solutions уже сегодня.

В настоящее время в Российской Федерации в период до 2024 г. реализуется национальный проект «Жилье и городская среда». Согласно его целям, к 2024 г. объёмы жилищного строительства в стране должны быть увеличены до 120 млн. кв. м. Для достижения указанной цели требуется рост инвестиций в жилищное строительство к ВВП с 2,2% (в 2018 г.) до 3,0% (в 2024 г.). Это может быть обеспечено в том числе за счёт развития системы кредитования коммерческими банками жилищного строительства.

В данный момент происходит трансформация рынка жилищного строительства, который функционирует на новых, ранее не применявшихся принципов работы. Реализация новых жилых проектов начиная с 1 июля 2019 г. основывается на принципах проектного финансирования. Это означает, что застройщики привлекают денежные средства дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию, а банки – осуществлять банковское сопровождение жилищных строительных проектов.¹²

Внедрение данной модели финансирования жилищного строительства нацелено на минимизацию финансовых рисков покупателей нового жилья – частично они будут переложены на самих застройщиков и на предоставляющие им кредиты банки. В результате с рынка должны уйти финансово слабые застройщики и подрядчики, которые не способны привлечь кредитные ресурсы или построить жильё за счёт собственных средств.

В настоящее время строительная отрасль российской экономики характеризуется низким уровнем кредитоспособности. Это оборачивается проблемой для коммерческих банков, поскольку доля просроченной задолженности в строительной отрасли является очень высокой – 21,7% (на 2019 г.).

Поэтому удельный вес кредитных средств банков в общем объёме финансирования строительной отрасли является не столь значительным. Например, в 2018 г. этот объём составлял 4,7 трлн. руб., из которых:

В то же время по мере запуска новых проектов, реализуемых на основе эскроу-счетов, привлечённые средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием. В ближайшие пару лет его объём должен вырасти до 4,5 трлн. руб., а к 2024 г. – до 6,4 трлн. руб.

Вывод по первой главе работы. В данной главе работы рассматривались теоретические основы и особенности организации кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.

Таким образом, в ближайшее время в Российской Федерации предполагается значительный рост банковского финансирования застройщиков – за 6 лет в 10 раз. В результате этой тенденции жилищное строительство станет крупнейший отраслью экономики, заимствующей у коммерческих банков.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК»

2.1 Оценка текущего состояния рынка кредитования жилищного строительства в Российской Федерации

Ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что на 0,2% больше, чем в 2019 году. Сохранению годового показателя ввода на уровне, сопоставимом с 2019 г., способствовала динамика строительства в III–IV кварталах 2020 года. Рост ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, в этот период компенсировал снижение в II квартале 2020 г., связанное с действием режима самоизоляции и сокращением спроса.¹³

Имея наибольшую долю в общем объеме строительства как в стоимостном, так и в натуральном выражении, рынок жилья является локомотивом всего российского строительного рынка. Любое изменение - падение или рост - в жилищном подсекторе может оказать решающее влияние на российскую строительную отрасль в целом, как это было, в частности, во время кризиса российской экономики в 2015-2016 годах. В этот период жилищный сектор пользовался беспрецедентным уровнем государственной поддержки, что предотвратило коллапс всей строительной отрасли.

Состояние рынка жилья в первую очередь зависит от способности населения приобретать жилье. Другие рыночные факторы, такие как объем предложения на рынке, уровень конкуренции или стоимость жилья, являются вторичными. Именно способность граждан приобретать жилье в конечном итоге определяет общий объем платежеспособного спроса, который, в свою очередь, регулирует девелоперскую активность и ценовые тенденции на местном рынке жилья. В то же время показатели потребности населения в жилье также вторичны по отношению к динамике рыночной ситуации, они носят абстрактный характер и не могут быть использованы для прогнозирования ситуации на рынке. Потребность в жилье — это условный рыночный потенциал, который без возможности приобрести жилье никогда не реализуется. Способность населения приобрести жилье — это реальный рыночный потенциал, который - в большинстве случаев - реализуется в сделках. Уровень обеспеченности жильем (нуждаемости) влияет только на характер спроса: инвестиционная покупка, покупка первого жилья, улучшение жилищных условий и др.¹⁴

Ключевой единицей измерения потенциала спроса на рынке жилья являются домохозяйства. Принимая решение о крупной покупке, граждане учитывают мнение близких им людей и часто аккумулируют совместные ресурсы. Приобретенной недвижимостью "пользуются" все участники сделки, поэтому целесообразно использовать термин "домохозяйство" и рассматривать рыночную ситуацию через него.¹⁵

Таким образом, динамика количества домохозяйств, способных приобрести жилье, является основным показателем развития всего рынка жилья. Прогноз абсолютного числа таких домохозяйств позволяет определить, в каком направлении будет двигаться рынок, и установить динамику его основных показателей. Основой для реализации такого прогноза развития рынка жилья являются макроэкономические показатели (ВВП, индекс потребительских цен, численность населения, процентные ставки по кредитам). Любой рынок жилья существенно зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе и находится в прямой зависимости от макроэкономических показателей, что дает возможность прогнозировать показатели рынка жилья в долгосрочной перспективе, основываясь на динамике первых. Спрос на жилье существенно зависит от платежеспособности потенциальных покупателей, которая складывается из уровня и соотношения их доходов и расходов, а также доступности кредитных инструментов. Для прогноза нам необходимо потенциальное количество сделок с участием кредита, плюс сделки без использования кредита. Их сумма проиллюстрирует общую динамику активности населения и послужит основой для прогнозирования других важных показателей рынка.

В целом логическая схема прогноза выглядит следующим образом: макроэкономические условия> уровень доходов населения/доступность кредитных инструментов> потенциал спроса на рынке жилья (количество домохозяйств, способных приобрести жилье)> доля реализации потенциала (процент потенциальных сделок, становящихся реальными)> количество сделок> общее состояние рынка жилья. Методологической основой прогноза являются методы математической статистики: корреляционный и регрессионный анализ, а также метод логнормального распределения.¹⁶

Текущие ожидания национальных финансовых регуляторов (Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ), Министерство экономического развития РФ) позволяют сделать вывод о том, что российская экономика преодолела рецессию и в среднесрочной перспективе выйдет на траекторию умеренного, но стабильного роста. Положительная динамика ВВП и достижение целевых темпов инфляции должны способствовать росту реальных доходов населения и тем самым повышению его платежеспособности. Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ уже привело к отрицательной динамике ставок по жилищным кредитам. В среднесрочной перспективе можно ожидать продолжения постепенного роста доступности жилищного кредитования.

Благоприятная динамика уровня платежеспособности населения в среднесрочной перспективе должна привести к постепенному увеличению числа домохозяйств, способных приобрести жилье: с 20,1 млн единиц в 2016 году до 31,4 млн единиц в 2019 году. Доля домохозяйств, способных приобрести жилье, вырастет с 35,6% (2016 год) до 55,2% (2019 год) от общего числа российских домохозяйств.

Основной объем прироста числа домохозяйств, скорее всего, придется на домохозяйства, имеющие доступ к кредиту: их доля в общем объеме потенциального спроса останется стабильно высокой - в среднем около 91% в 2016-2019 годах. В то же время доля домохозяйств, способных приобрести жилье на собственные средства (не прибегая к заемным), должна составить лишь около 9%. Кредит - в среднесрочной перспективе - останется основным средством приобретения жилья в России, и динамика основных условий жилищного кредитования будет также зависеть от объема спроса на жилье.

При сохранении доли потенциального спроса (доля фактических сделок по отношению к потенциальным) на текущем уровне (4,3% на конец 2015 года и 3,8% в 2016 году - в дальнейшем предполагается возвращение к значениям 2015 года) количество сделок на первичном рынке жилья в России должно вырасти с 620 тысяч единиц в 2016 году до 980 тысяч единиц в 2019 году. Учитывая прогнозируемую динамику численности населения и объема приобретаемого жилья на период 2016-2019 годов, показатель общей средней жилой площади на квадратный метр на человека также должен существенно вырасти, достигнув в 2019 году уровня 27,3 кв. м/чел (24,8 кв. м/чел в 2016 году), то есть немного приблизиться к целевому значению 30 кв. м/чел, заявленному в государственных жилищных программах.¹⁷

Таким образом, при умеренном росте российской экономики можно ожидать стабильного развития рынка жилья. Любые макроэкономические потрясения (например, аналогичные событиям конца 2014 года) должны немедленно негативно сказаться на способности граждан приобретать жилье и привести к падению количества сделок, а также общему снижению объемов строительного рынка. Однако пессимистический сценарий на сегодняшний день маловероятен.¹⁸

Тем не менее, положительная динамика потенциала спроса не может оказать немедленного влияния на объем производства жилья. Возможность приобретения жилья не переходит в реальные сделки мгновенно, поскольку застройщикам необходимо время, чтобы отреагировать на рост покупательской способности и увеличить объем инвестиций в новые проекты. ¹⁹

Отметим, что практически у всех крупных российских банков существуют программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Такие программы отличаются от кредита на жилье в многоквартирных домах — ставки и первоначальный взнос выше. Также к загородным форматам банки предъявляют более жесткие требования в отличие от традиционного рынка первичного и вторичного жилья.

Тем не менее российские власти регулярно запускают программы помощи поддержки строительства индивидуальных жилых зданий, а банки стали активно развивать свои программы, ставки по ним снижаются, а требования для заемщиков смягчаются. В феврале 2019 года президент России Владимир Путин призвал разработать доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства, а условия по кредитным программам сделать такими же, как для квартир. Минстрой разработал программу поддержки развития индивидуального жилого строительства и предлагает до 2024 года выделить на нее почти 138 млрд руб. К строительству частных домов также привлекут застройщиков.

В рамках государственной программы поддержки индивидуального жилищного строительства получить кредит проще, чем под строительство дачи в садовом товариществе, где нет коммуникаций. Ставка по кредиту по этой программе доступна от 8,6% при уплате первоначального взноса от 50%. Минимальный первоначальный взнос — 20%.

Одним из драйверов развития жилищного строительства в России является индивидуальное домостроение. В последние годы объем ввода частных домов растет: если в 2018 году на такие дома приходилось 42% от общего объема ввода жилья, то в 2019-м уже 46%, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть этого объема приходится на ранее построенные дома и зарегистрированные по дачной амнистии.²⁰

Частные дома также востребованы среди потенциальных покупателей. По опросам ВЦИОМ, 66% россиян предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в многоквартирном. По оценке социологов, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м.

При этом в России до сих пор отсутствует доступное жилищное кредитование на покупку и строительство индивидуальных домов. По данным Минстроя России, портфель банков от кредитования жилья в целом в ИЖС составляет менее 5%. В ВТБ (второй по объему выдачи кредита банк в России) доля загородной недвижимости в общем объеме выдачи незначительна и составляет порядка 1%.

Сейчас на загородном рынке отмечается дефицит качественного и доступного предложения домов, потенциально интересных банку как объект залога для кредита, считает генеральный директор девелоперской компании VSN Invest Денис Волкович. По его словам, при колоссальном затоваривании на загородном рынке Подмосковья с привлечением кредита реально купить не более 5% от всего объема, что делает такой формат неконкурентным по сравнению с квартирами.

Банки принимают решение о кредитовании загородного жилья на основе индивидуальных характеристик объекта в зависимости от его физического состояния и капитальности. Требования жесткие, и предпочтительными условиями для одобрения кредита станет нахождение земельного участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.²¹

Все документы на дом должны быть в полном порядке, объект — зарегистрирован и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство также необходимо зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации, желательно центральные. Дом не может превышать трех этажей, быть аварийным или ветхим.

Для принятия решения о кредитовании объекта важны многие показатели — материал стен, наличие коммуникаций и их подведение к объекту для постоянного круглогодичного проживания, удаленность от города. При кредитовании такой недвижимости необходимо учитывать особенности этого рынка в рамках месторасположения объекта, так как на нем действуют иные строительные стандарты и высока доля самостоятельных построек, пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Для получения жилищного кредита на строительство индивидуального дома, помимо перечисленных выше требований, понадобится предоставить договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смету строительства и т. п.

Переход на проектное финансирование повлиял на реализацию на первичном рынке таких популярных форматов загородного жилья, как таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Для получения кредитов на подобные проекты теперь действуют стандартные требования банков, как и при покупке жилья в новостройках.²²

Правительство возлагает надежды на строительство индивидуальных домов, появляются различные льготные госпрограммы, а банки запускают пилотные программы. Кредит на строительство жилого дома — это большой сегмент жилищного рынка и его доля будет только увеличиваться, отметил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Данила Литвинов. В будущем банки отладят и запустят различные кредитные программы на строительства индивидуального жилья.

Особое внимание нужно уделить индивидуальному жилищному строительству, роль которого должна расти, чтобы достичь целевых показателей по обеспечению граждан жильем, подчеркнул председатель партии «Единая Россия», зампред Совбеза РФ Дмитрий Медведев. По его словам, спрос на ИЖС в пятилетней перспективе составляет 3 млн домов, но при текущих темпах строительства эта потребность может быть удовлетворена менее чем на 20 лет.

Согласно нацпроекту «Жилье», к 2024 году в России на ИЖС должно приходиться 33% от ввода жилья, или 40 млн кв. м. Соответствующую программу развития частного домостроения разработал Минстрой. Ранее, в феврале 2019 года, президент России Владимир Путин призвал разработать доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства.

В программе, разработанной Минстроем, отмечается, что сдерживающим факторов является низкое проникновение кредитования на рынок ИЖС, в то время как на рынке новостроек сегодня уже более 50% сделок осуществляется с использованием кредита. Целями программы развития ИЖС являются повышение качества и доступности жилья для граждан, создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки ИЖС, обеспечение объектов строительства ИЖС землей и инфраструктурой и формирование стандартизированного перечня домокомплектов, их поставщиков, стандартизация рынка строительства ИЖС. В Минстрое предлагают формировать территории комплексной застройки и обеспечивать их инженерной и социальной инфраструктурой за счет местных бюджетов.

2.2 Перспективы выбора и динамика кредитования жилищного строительства ПАО «СБЕРБАНК»

Огромным достоинством Сбербанка является большое разнообразие предлагаемых кредитных продуктов, среди которых и кредитование жилищного строительства, а по некоторым их них процентные ставки ниже, чем предлагается банками-конкурентами.²³

Переход на эскроу, госпрограмма и снижение предложения способствовали росту цен на недвижимость. Цены на недвижимость, рассчитанные по данным Сбера, в целом по России с января 2020 по май 2021 года выросли на 26% для первичного рынка и на 17% — для вторичного.

С точки зрения международных сравнений, российский рынок розничного кредитования находится на ранних стадиях развития, ему еще предстоит значительный рост.

Вполне можно предположить, что около половины спроса связана именно с ремонтами, причем какая-то часть непосредственно связана с бумом кредитования. Российская специфика состоит в том, что продаются не готовые к проживанию квартиры с дизайном и мебелью, как в странах Европы и США, а новостройки «в бетоне» или в лучшем случае «с муниципальным ремонтом», на вторичном рынке велика доля «убитых» квартир, требующих немедленного ремонта.²⁴

Заемщики часто берут кредит с минимальным первоначальным взносом, чтобы направить сбережения на ремонт и не брать дорогие потребительские кредиты. К сожалению, новое регулирование ЦБ в части ограничения кредита с минимальным первоначальным взносом заставит заемщиков переплачивать за более дорогие потребительские кредиты, при этом реальный риск для банка, скорее, вырастет, чем сократится из-за роста процентных расходов заемщика.

Драйв роста цен начался с недорогого жилья. Приток покупателей в постепенно сужающийся рынок жилья, строящегося без использования счетов эскроу, создал эффект «бутылочного горлышка». Самые ходовые предложения (как по площади жилья, так и по региональному принципу) были быстро разобраны, и цена на них выросла. В этой ситуации покупатели стали экономить на метраже, что создало эффект положительной обратной связи и ещё больше подняло среднюю стоимость квадратного метра.²⁵

В большинстве регионов (в 76%) рост цен на первичном рынке опередил вторичный рынок, однако нельзя сделать однозначный вывод, что первичка разогнала цены вторички. И хотя описанные выше факторы роста цен на недвижимость по большей части относятся к первичному рынку, проведённый СберИндексом анализ показывает, что цены на первичном и вторичном рынках меняются преимущественно независимо друг от друга.²⁶

Госпрограмма больше способствовала росту спроса на кредит, чем на жильё. Введение программы кредитования и общее снижение ставок в экономике привели к тому, что воспользоваться ей предпочли не только сравнительно низкодоходные слои населения, но и представители среднего класса, в том числе, те, у кого и так была возможность купить квартиру за собственные средства без займов. По нашим оценкам, объём собственных средств в структуре спроса на жильё на первичном рынке в 2020 году снизился с 1,6 до 1,1 трлн руб., а объём кредита, напротив, вырос с 0,9 до 1,5 трлн руб.

Программа субсидирования кредита помогла нарастить среди приобретателей жилья долю сравнительно низкодоходных категорий с 5% до 21%. Льготное кредитование привело к росту спроса наименее обеспеченной категории заёмщиков на жильё на первичном рынке: для них количество кредитов на первичке в 2020 году выросло на 23% г/г (а на вторичке снизилось на 1% г/г). Тем не менее самый высокий прирост выдач кредитов пришёлся на средний класс, представители которого предпочли взять кредит, а не тратить свои средства.

Выдачи кредитов на первичном рынке в 2020 году выросли бы и в отсутствие программы субсидирования за счет снижения уровня ключевой ставки. Но программа субсидирования дополнительно увеличила выдачи еще на 244 млрд рублей из 1 трлн выдач по льготному кредитованию, оставшаяся часть заместила выдачи по коммерческим программам.

Первоначально госпрограмма снизила расходы на приобретение новостроек, но уже в 2021 году платёж превысил уровень начала 2019 года в 40% регионов, в июне − в 70% регионов. После запуска госпрограммы в апреле 2020 года, а также снижения ключевой ставки Банком России произошло уменьшение платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заёмщика начала сокращаться. В ноябре 2020 года она пропала для заёмщиков из Москвы, а в мае 2020 — и в среднем по России.²⁷

В целом льготное кредитование смогло поддержать строительную отрасль в период кризиса и, судя по росту числа проектных деклараций, даже помогла ей создать задел на будущее. Однако в последние месяцы действия госпрограммы стали заметны некоторые побочные эффекты, объективно снижающие доступность жилья. По этой причине программа была переформатирована. Опыт Госпрограммы-2020 показывает, что проблема доступности жилья должна решаться с помощью социальных программ. ²⁸

Изменение условий по программам поддержки кредитования приведёт к сокращению доли субсидируемов выдачах, но будет частично компенсировано ростом семейного кредитования. С одной стороны, сокращение лимита выдач по госпрограмме с 1 июля 2021 года до 3 млн руб. снизит выдачи по основной программе примерно на 60%. С другой — решение распространить программы льготной семейного кредита на семьи с первым ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года, увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза. Длинный тренд падения объемов строительства жилья, высокая просрочка в строительной отрасли, проблема «обманутых дольщиков» во многом стали результатом длительного падения цен на квартиры в реальном выражении. Рост цен в 2020−2021 года вывел реальную цену квадратного метра на уровень 2013 года, что будет способствовать росту инвестиционной привлекательности отрасли и увеличению объема предложения.

Сбербанк занимает 1 место по размеру активов среди банков России. Показать весь рейтинг банков по размеру активов. В январе 2022 Сбербанк располагался на 1 месте, таким образом, за месяц позиция в рейтинге не изменилась. Активы банка — это принадлежащие банку объекты собственности, имеющие денежную оценку. Например, активами являются наличные средства, инвестиции, ссуды, ценные бумаги, недвижимость и другие. Банк либо покупает активы (за свой счет или средства вкладчиков), либо берет их в кредит, либо выпускает собственные облигации. Динамика активов зависит от успешности инвестиционной и кредитно-денежной деятельности банка. Важно, чтобы актив увеличивал прибыль (доходность) финансовой организации.

Динамика активов - один из основных показателей эффективности банка, по которому, в том числе, можно оценить его кредитоспособность, стабильность и надежность.²⁹

По сумме выданных кредитов Сбербанк занимает 1 место. Показать весь рейтинг банков по сумме выданных кредитов.

В январе 2022 Сбербанк располагался на 1 месте, таким образом, за месяц позиция в рейтинге не изменилась.

Кредитом называется сумма средств, которую кредитор (в данном случае банк) предоставляет заемщику на фиксированный срок, под определенные проценты за пользование деньгами. Кредитные средства выдаются как юридическим, так и физическим лицам. Калькулятор кредитов Сбербанка помогает рассчитать условия кредитования.³⁰

На данной странице представлены показатели Сбербанка в режиме онлайн, которые взяты по официальным данным ЦБ РФ, актуальным на текущий момент.

На графиках отражена динамика изменения активов, вкладов и кредитов. Цель этих показателей помочь потребителю объективно оценить деятельность и ресурсы того или иного финансового учреждения.

Отметим, что рейтинг стоит учитывать как одну из характеристик банка. Также при выборе финансового учреждения обратите внимание на историю организации и отзывы, состав собственников, руководство, условия обслуживания и другие параметры, дающие объективную оценку.³¹

Аналитики отмечают, что Сбербанк недаром является лидером любого из видов кредитования. Основным и самым главным преимуществом является то, что данная финансовая организация обладает поддержкой государства.

Таким образом, следует с уверенностью сказать что при такой поддержке ПАО «СБЕРБАНК», выступает в роли надежного кредитора, который отличным образом подойдет для кредитования жилищного строительства. Банк всегда готов обсудить с клиентом условия кредитования и предложить максимально удобные графики для обеих сторон. А динамика выше демонстрирует беспрепятственный рост во всех направлениях деятельности банка, что в очередной раз подчеркивает его стабильность для заёмщика.

2.3 Анализ программ и объемов кредитования жилищного строительства ПАО «СБЕРБАНК»

СберБанк — крупнейший банк в России, Центральной и Восточной Европе, один из ведущих международных финансовых институтов/

В региональную сеть СберБанка входят 11 территориальных банков с 14 080 подразделениями в 83 субъектах РФ.

СберБанк финансирует и оказывает информационную поддержку сотням инициатив в сферах благотворительности, культуры и образовании.

Теперь оформить льготный кредит на строительство и покупку дома в рамках пилотной программы «Дом.РФ» можно только в Сбербанке. Программа действует до 1 октября 2021 года. Льготная ставка по кредиту — 6% годовых. Если заемщик покупает частный дом у застройщика, который строит за счет кредитных средств Сбербанка, то ставка начинается от 4,6% годовых.

Есть требования и к самому кредиту. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.

Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.³²

Рассчитать платеж по льготному кредитованию можно с помощью калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.³³

Льготный кредит в Сбербанке можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком. На данный момент таких организаций 65. К примеру, в Московской области зарегистрированы два подрядчика — это ООО «УралРегионСтрой» и ООО «Мастер». Первый занимается строительством домов из блока, бруса и кирпича. На сайте представлены готовые варианты. Диапазон цен в каталоге проектов — от 1,7 до 13,1 млн руб. Также подрядчик строит по индивидуальным проектам.

Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.

В рамках программы «Льготное строительство дома» можно приобрести земельный участок и строящийся жилой дом в коттеджных поселках, которые возводятся за счет кредитных средств Сбербанка. «Выбрать подходящие дома и участки в коттеджных поселках после старта продаж у застройщиков можно на DomClick.ru», — уточнили в пресс-службе Сбербанка. Купить дом на вторичном рынке жилья в рамках программы нельзя.

Банки совершенно аргументированно требуют, чтобы земельный̆ участок относился к разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. Дополнительно устанавливаются требования к размеру участка, у разных банков он также различен, но должен быть не менее размеров земельного участка для постройки индивидуального жилого дома. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются местными органами власти, у каждого субъекта свой предельный размер.

Банки устанавливают требования и к самому дому. В соответствии со все той же ст. 222 ГК РФ дом должен отвечать требованиям безопасности и соблюдать уведомительный̆ порядок о начале строительства. Для строительства индивидуального жилого дома не требуется разрешения на строительство и оформление проектной документации, если жилой дом не выше трех этажей. В то же время банки часто требуют выполнить проект строительства, который необходим для ввода в эксплуатацию.³⁴

Сегодня в 2022 году СберБанк предлагает кредит на жилищное строительство от 10,6%.

Банк всегда одобряет максимальную сумму, которую может выдать указанному в анкете заёмщику и созаёмщикам. Однако, сумма кредита не может быть больше 90% стоимости выбранной вами недвижимости.

Зарплатные клиенты Сбербанка, в зависимости от остальных условий кредитования, могут получить дополнительные преимущества. При этом, преимущества доступны если любой из созаёмщиков является зарплатным клиентом.

В зависимости от типа недвижимости и выбранного набора услуг, при оформлении кредита потребуется оплата:

В зависимости от типа недвижимости и других параметров, процесс получения кредита может отличаться.

Однако, первый этап одинаковый для всех — подача заявки на кредит. Для подачи заявки рассчитайте кредит на калькуляторе ДомКлик, зарегистрируйтесь на сайте, заполните анкету и прикрепите необходимые документы. Рассмотрение заявки не превышает двух дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

Если вы ещё не подобрали недвижимость, можно начать это делать сразу после получения одобрения от банка, когда вы узнаете максимальную сумму кредита для вас.

Когда недвижимость подобрана, загрузите необходимые документы в кабинете ДомКлик.

В течение 3-5 дней вам сообщат о согласовании выбранной вами недвижимости. Вы сможете выбрать удобную дату сделки, которая проводится в центре кредитования Сбербанка.

Последний этап — регистрация сделки в Росреестре.

Вывод по второй главе работы. В данной главе работы проводился анализ современного состояния рынка кредитования жилищного строительства в Российской Федерации на примере ПАО «СБЕРБАНК».

Таким образом, российский рынок жилищного строительства стоит на пороге больших перемен: после принятия ряда законодательных инициатив жилищное строительство перейдет на механизм проектного финансирования. Новый подход призван снизить риски, связанные с покупкой жилья на этапе строительства, повысить надежность и прозрачность деятельности застройщиков, а также заставить банки более активно участвовать в процессе строительства в качестве посредников, обеспечивающих стабильность системы.

Средневзвешенная процентная ставка по проектам, финансируемым через механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, по прогнозам, составит около 6-8%. На конец декабря 2018 года с использованием эскроу-счетов было реализовано 77 проектов, включающих 183 объекта общей площадью более 1,5 млн кв. м. Среди регионов России наибольшее количество таких проектов приходится на Республику Башкортостан (около 24 проектов), а по общей площади объектов (более 320 тыс. кв. м) лидирует Московская область.

Стресс-тестирование финансовой устойчивости проектов показало, что в случае снижения среднерыночных цен на 10% по всем объектам, 55% проектов останутся кредитоспособными. Проекты с низкой устойчивостью к изменениям рыночной среды и слабо сбалансированные проекты могут потребовать определенной реструктуризации и оптимизации параметров, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, могут быть отменены. По совокупной финансовой устойчивости (доля кредитоспособных проектов на стадии строительства) наилучшие результаты демонстрируют Дальневосточный, Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа.

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3.1 Современные проблемы развития рынка кредитования жилищного строительства в РФ

Приоритетный национальный проект России "Жилье и городская среда" является частью официальной программы развития, объявленной президентом в 2018 году в день инаугурации. Программа включает в себя шесть приоритетных национальных проектов, один из которых в сфере жилищного строительства предполагает, что к 2024 году объем жилищного строительства достигнет рекордного уровня в 120 млн кв. м в год (+30% к уровню 2018 года). Реализация этих амбициозных планов может столкнуться с некоторыми ограничениями как со стороны предложения, так и со стороны спроса на рынке жилья, говорится в анализе (на русском языке) Департамента исследований и прогнозирования Банка России. (см. Приложение Е).

Ограничения предложения. Данный проект строительства жилья запускается в то время, когда строительная отрасль переходит к модели кредитного финансирования, направленной на решение важной социальной проблемы путем минимизации рисков покупателей на первичном рынке жилья. Этот переход приведет к вытеснению с рынка застройщиков и подрядчиков с плохим финансированием, и этот процесс вряд ли будет гладким, что может привести к среднесрочному сокращению предложения, если не будут приняты дополнительные меры по повышению эффективности отрасли.

Финансирование строительных проектов может столкнуться с кредитными ограничениями. Банкам придется увеличить объем жилищного кредитования более чем в десять раз за шесть лет. В результате строительная отрасль станет крупнейшим заемщиком банков, и банки будут нести кредитные риски отрасли. Если финансовое состояние отрасли существенно не улучшится, кредитные вливания могут оказать негативное влияние на стабильность банковской системы и создать риски для вкладчиков.

Низкая кредитоспособность строительной отрасли затрудняет увеличение объемов жилищного строительства в период адаптации к новым источникам финансирования. В кредитных портфелях банков кредиты, выданные строительным компаниям, имеют самое низкое кредитное качество: например, на 1 апреля 2019 года уровень просроченной задолженности по кредитам, выданным строительным компаниям, составил 21,7%. По оценкам ДОМ.РФ, только 64% строительных проектов будут соответствовать кредитным требованиям банков, остальные имеют "плохую" или "удовлетворительную" кредитоспособность (на них приходится около 40 млн кв. м из 130 млн кв. м, находящихся в стадии строительства). Переход на новую модель финансирования приведет к увеличению стоимости строительства (примерно на 10%), что может поставить под угрозу 45% строительных проектов; таким образом, его эффект аналогичен эффекту снижения цен (см. Приложение Е).

Планируемое увеличение объемов строительства жилья сдерживается ресурсами отрасли. Коэффициент загрузки производственных мощностей в строительстве достиг своего пика за последние годы (64,8%) в 2015 году, когда уровень сдачи многоквартирного жилья был самым высоким с советских времен, но с 2016 года уровень сдачи снижается.

Если предложение нового жилья резко сократится в период перехода отрасли на новые условия финансирования, а спрос вырастет благодаря масштабным программам субсидирования кредита, цены на жилье могут резко взлететь.

Ограничения спроса. Цели проекта предполагают стабильные или даже растущие темпы роста кредита. Однако, во-первых, кредит в первую очередь будет стимулировать спрос на вторичном рынке жилья, а не на первичном. Во-вторых, дальнейший быстрый рост кредита без накопления рисков финансовой стабильности и чрезмерной задолженности домохозяйств возможен только в случае значительного ускорения роста доходов населения при одновременном замедлении роста потребительского кредитования и снижении процентных ставок по потребительским кредитам.

Форсирование кредита может привести к повышению спроса на вторичном рынке жилья, а не на первичном. Для достижения целевого показателя 2024 года по строительству жилья за счет кредитов (53 млн кв. м) необходимо, чтобы задолженность по кредиту росла не менее чем на 22-23% ежегодно в течение шести лет, при этом треть всех кредитов должна выдаваться покупателям на первичном рынке жилья (в 2018 году - 28%). В рамках приоритетного национального проекта предполагается, что доля кредитов, выданных покупателям на первичном рынке жилья, составит 50% от всех кредитов. На самом деле доля этих кредитов может остаться на прежнем уровне или даже сократиться, поскольку расширение доступа к приводит к смещению спроса на вторичное жилье. В 2018 году почти 56% сделок с недвижимостью на первичном рынке жилья и 49% на вторичном рынке были связаны с кредитами, но доля таких сделок на вторичном рынке жилья стремительно растет: в 2018 году она выросла на 43% по сравнению с 18% на первичном рынке жилья.

Цены на жилье будут расти быстрее, чем доходы населения. Это может создать естественный предел для роста цен на жилье. Национальный приоритетный проект предполагает, что цены на жилье будут расти в среднем на 6% каждый год (и на 9% в 2019-2022 годах), что значительно превышает ожидаемые темпы инфляции и роста доходов домохозяйств за этот период. Если цены на жилье будут расти быстрее, чем доходы домохозяйств, некоторые потенциальные покупатели не смогут позволить себе жилье. Например, с точки зрения платежей, выигрыш от снижения процентных ставок по кредиту на 1 п.п. (с 10% до 9%) будет нивелирован ростом номинальных цен на жилье на 6%. Более того, если рост цен на жилье превысит темпы инфляции, первоначальный взнос по кредиту станет довольно большим.

Долг домохозяйств может значительно увеличиться. Если текущие темпы роста кредита останутся на прежнем уровне или увеличатся, совокупные выплаты по потребительским кредитам могут вырасти с 10% дохода до 11% в 2024 году (если количество потребительских кредитов не будет расти, а средняя процентная ставка по потребительским кредитам снизится на 2 п.п.), что превысит рекорд 2014 года, когда долг домохозяйств достиг 10,2% дохода. Это либо приведет к еще большему снижению сбережений, либо навредит росту потребительского спроса. Чтобы удержать долг домохозяйств на уровне 2018 года, в 2019-2024 годах реальные доходы населения должны будут расти в среднем почти на 4% каждый год, что вдвое превышает оценки Министерства экономического развития РФ.³⁵

Прогнозируемые масштабы приобретения жилья за счет собственных средств покупателя выглядят маловероятными. Согласно контрольным показателям Проекта, собственные средства населения позволят увеличить объемы жилищного строительства на 30% в течение следующих 6 лет. По данным Министерства экономического развития РФ, в ближайшие шесть лет (до 2024 года) совокупный рост располагаемых доходов населения составит 12,7%. Прогнозируемый рост платежеспособного спроса на жилье требует ускоренного роста сбережений, что вряд ли возможно, особенно с учетом прогнозируемого роста долга домохозяйств, так как обслуживание долга снизит способность населения к сбережениям.

Эффективный спрос на кредиты снижается. В первом квартале 2019 года кредиты с низким первоначальным взносом (10-20%) составили 40,6% от всех выданных новых кредитов по сравнению с 28% ранее. Это говорит о том, что кредит становится доступной для менее обеспеченных групп населения.

В среднем в 2018 году количество единиц жилья превысило количество домохозяйств, составив 1,1 единицы жилья на душу населения без существенных региональных различий. Такой "избыток" квартир можно объяснить неразвитостью рынка аренды: владельцам квартир могут потребоваться годы, чтобы продать квартиры, которые они купили в качестве инвестиций, и в это время квартиры стоят пустыми, сокращая доступный жилищный фонд. Если бы рынок был более развит, а доверие к аренде было выше, жилье эффективнее перераспределялось бы от тех, кто имеет излишки, к нуждающимся (в том числе с помощью кредита), не создавая дополнительного спроса на первичном рынке жилья.³⁶ Форсирование кредита может исчерпать спрос на первичное жилье в течение ближайших семи-девяти лет. По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в 2018 году около 15 млн домохозяйств в России выразили заинтересованность в получении кредита на покупку квартиры в ближайшие пять лет, при этом только 5,6 млн домохозяйств сохранили бы заинтересованность, если бы процентная ставка по кредиту составляла 8% (базовая ставка Проекта). Учитывая прогнозируемые темпы ввода жилья, спрос на кредиты может быть исчерпан уже в 2026-2028 годах. Без новых источников спроса цены на жилье и строительство упадут после завершения приоритетного национального проекта.

Спрос на первичное жилье имеет определенный потенциал роста в регионах, где ветхое и аварийное жилье составляет значительную часть жилищного фонда. Программы реновации, финансируемые субъектами РФ, могли бы поддержать как спрос, так и предложение на рынке первичного жилья, однако большинство субъектов Федерации не имеют достаточных ресурсов для финансирования этих программ. Крайне важно разработать меры по смягчению ограничений как спроса, так и предложения. Снижение регулятивного давления и облегчение доступа к инфраструктуре может оказать существенное влияние на финансовую стабильность и кредитоспособность строительной отрасли, а также привести к снижению затрат на строительство и повышению эффективности строительных компаний. Что касается спроса, необходимо успешно реализовать структурную политику и значительно улучшить инвестиционный климат: как следует из отчета, эти два фактора являются ключевыми для повышения темпов роста экономики и доходов населения.

3.2 Пути преодоления и предупреждения проблем кредитования жилищного строительства в РФ

В 2020 г. и начале 2021 г. правительственные меры поддержки продолжили оказывать значимое влияние на сферу жилищного строительства со стороны как спроса на недвижимость, так и предложения жилья.

Меры поддержки спроса. В целях поддержки отрасли в условиях пандемии коронавируса Правительство Российской Федерации продлило на 8 месяцев срок действия разработанной в конце апреля 2020 г. программы предоставления кредита с субсидированием процентной ставки свыше 6,5% годовых при приобретении жилья на первичном рынке. На данный момент ее завершение ожидается 30 июня 2021 г. (первоначальный срок завершения – 31 октября 2020 г.), при этом дискуссия относительно возможности продления программы после 30 июня 2021 г. продолжается.

Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во втором полугодии 2021 года. Банк России обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка недвижимости и кредитования и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу жилищного кредитования в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.

Косвенную поддержку спросу на жилье может оказать индексация материнского (семейного) капитала. С 1 января 2021 г. размер материнского (семейного) капитала проиндексирован на 3,7%. По данным Росстата, в 2014–2019 гг. в среднем 75–90% реципиентов материнского (семейного) капитала направили эти средства на улучшение жилищных условий – в первую очередь на погашение кредитов. Расширение программы предоставления материнского капитала, анонсированное Президентом Российской Федерации в рамках Послания Федеральному Собранию Российской Федерации 15 января 2020 г. , способствовало росту фактических расходов бюджета на предоставление материнского (семейного) капитала в 2020 г. до 428,3 млрд руб. (на 31,5% по сравнению с 2019 г.), а также увеличению плана по расходам по этому направлению в 2021 г. до 443,4 млрд рублей.

Кроме того, Правительство Российской Федерации упростило порядок оформления социальных выплат на приобретение жилья для молодых семей (30% стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, 35% для семей с детьми и неполных семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка или более).³⁷

Меры поддержки предложения. В конце 2020 г. был принят Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», предполагающий распространение практики реновации жилого фонда на всю территорию России с полноценным обеспечением жилищных прав граждан, в том числе с восстановлением нормативов жилой площади, социальной и коммунальной инфраструктуры и замещением аварийного и ветхого жилого фонда обновленной застройкой. Закон предусматривает порядок включения домов ветхого и/или аварийного жилья в программу реновации по всей стране. На конец 2019 г. в России насчитывается около 100 млн кв. м аварийного и ветхого жилищного фонда (2,5–2,7% всего жилого фонда) – потенциально такой объем дополнительного предложения может выйти на рынок в перспективе.

Государственные программы. Исполнение расходов в рамках государственной программы (ГП) «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (в нее входит НП «Жилье и городская среда») в 2020 г. составило 312,4 млрд руб. из 328,3 млрд руб., запланированных в сводной бюджетной росписи по итогам года (95,2%). При этом наибольший вклад в исполнение расходов внесли трансферты из федерального бюджета в адрес субъектов Российской Федерации. Исполнение по этой госпрограмме также увеличилось по сравнению с 2019 годом. Осенью 2020 г. в госпрограмму были внесены изменения, связанные с ростом расходов на расселение проживающих из ветхого жилья на Дальнем Востоке, развитие коммунальной, инженерной и социальной инфраструктуры в регионах (включая строительство школ, больниц, набережных, очистных сооружений и так далее), что должно повысить привлекательность объектов капитального строительства в ряде субъектов Российской Федерации. Кроме того, были уточнены критерии распределения бюджетных ассигнований исполнителям в рамках данной программы. В 2021 г. на госпрограмму планируется потратить меньше, чем исполнено в 2020 г., – 236,6 млрд руб.

Сбербанк России - крупнейший российский банк и один из ведущих мировых финансовых институтов. Сбербанку принадлежит почти треть совокупных активов российского банковского сектора, он является ключевым кредитором национальной экономики и крупнейшим в России вкладчиком. Центральный банк Российской Федерации является учредителем и основным акционером Сбербанка, владеющим 50% уставного капитала банка плюс одна голосующая акция, остальные 50% принадлежат отечественным и международным инвесторам. Сбербанк имеет более 135 миллионов частных клиентов и 1 миллион корпоративных клиентов в 22 странах мира. Сбербанк обладает крупнейшей в России распределительной сетью, насчитывающей почти 17 000 отделений, а его международные операции включают Великобританию, США, страны СНГ, Центральной и Восточной Европы, Турцию и другие страны.

Сбербанк России и ОАО "Агентство по жилищному кредитованию" (АИЖК) подписали соглашение в целях развития стратегического партнерства. От имени Сбербанка России документ подписал Герман Греф, генеральный директор, председатель правления, а от имени АИЖК - Александр Плутник, генеральный директор, председатель правления. Подписание состоялось на стенде Сбербанка России в рамках 19-го Петербургского международного экономического форума.

Соглашение предусматривает возможность финансирования Сбербанком России повседневной деятельности и проектов АИЖК, включая реализацию программы "Жилье для российской семьи". Сотрудничество также будет включать использование инструментов рынка капитала, услуг банка по "зарплатному проекту", расчетно-кассовому обслуживанию и другим направлениям. Среди других важных направлений сотрудничества - оказание финансово-консультационных (инвестиционно-банковских) услуг и других видов услуг, в том числе предлагаемых Sberbank CIB1, корпоративным и инвестиционно-банковским бизнесом Группы Сбербанка.

Стороны подчеркнули, что основной целью реализации проектов в рамках соглашения является предоставление АИЖК индивидуальных финансовых решений и процедур, учитывающих деятельность компании, специфику и стратегическую важность задач, которые ставит перед компанией Правительство Российской Федерации в целях создания единого института развития жилищной сферы.³⁸

При этом конкретные сделки будут регулироваться отдельными соглашениями. Данное соглашение не препятствует работе АИЖК с другими банками или финансовыми институтами.

Несмотря на экономический кризис, вызванный пандемией, темпы жилищного строительства в России упали не так сильно, как ожидалось. По данным Росстата, в 2020 году в России было построено 75,5 млн кв. м жилья, что на 5,9% меньше, чем в 2019 году.

В декабре 2020 года было построено 15,5 млн кв. м жилья, что на 10,9% меньше, чем в декабре 2019 года.

Напротив. На самом деле, покупали больше людей, чем раньше.

2020 год можно считать одним из самых успешных для российских застройщиков. После снятия ограничений активность на рынке жилья возросла, чему во многом способствовало желание россиян сохранить свои сбережения.

Бум спроса возник в основном на рынке новостроек, но постепенно распространился и на вторичный рынок квартир. Ни застройщики, ни частные продавцы не упустили возможность воспользоваться ростом спроса и начали повышать цены на свою недвижимость.

Бум спроса привел к дефициту: на наиболее активных рынках предложение за год сократилось на 25-30 процентов, а средние цены на недвижимость выросли примерно на столько же - примерно на 20 процентов.

На рынке новостроек в Москве средняя цена квадратного метра перешагнула отметку в 340 000 рублей (около $4 630). В целом по стране средняя цена составляет около 90 000 рублей (около 1 250 долларов) - то есть в три-четыре раза ниже.³⁹

Рост цен на квадратный метр наблюдался и продолжает наблюдаться для всех типов недвижимости, независимо от количества комнат, во всех регионах России.

"В московском пригороде преобладает жилье массового спроса: 2,46 млн. кв. м (64 процента) объектов, находящихся в продаже, относятся к категории "эконом" или "комфорт". Далее следует категория "бизнес" с 1,04 млн. кв. м или 27 процентами предложения".

В регионах за пределами столиц масс-маркет также будет приоритетным как для покупателей, так и для девелоперов, поскольку именно там сосредоточена львиная доля спроса.

Исключением является Сочи, где в силу статуса города-курорта с развитой инфраструктурой для отдыха и развлечений как на море, так и в горах, разрешено строительство большего количества объектов "бизнес", "премиум" и "элит" класса.

По данным компании "Бест-Новострой", в России насчитывается около 3,8-4 млрд. кв. м жилой площади. На Москву приходится около 7 процентов от этого общего объема - 280-300 млн. кв. м, но только часть из них выставлена на продажу. В Москве и Московской области рынок новостроек оценивается в 3,9 млн кв. м - почти 1 700 отдельных зданий, входящих в 600 проектов. На город Москву приходится почти 2,5 млн кв. м из этого объема. Вторичный рынок немного меньше - около 2 млн. кв. м.

Эти показатели, возможно, являются результатом редкого (по меркам последних лет, до бурного роста 2020 года) падения спроса на обоих рынках - примерно на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. Количество квадратных метров, выставленных на продажу на вторичном рынке, в ближайшие несколько лет, вероятно, превысит количество на первичном рынке, где сосредоточен основной объем спроса.⁴⁰

Более того, меры по сдерживанию объемов нового строительства вызывают сомнения в том, что объем нового предложения в столице будет увеличиваться постепенно из года в год.

В то же время, если все это относится к Москве, то для всех остальных регионов ситуация может быть прямо противоположной. "Для того чтобы выполнить квоту, установленную президентом (ввод 120 млн кв. м жилья в год), того, что строится в Москве и Санкт-Петербурге, будет недостаточно. Следовательно, Министерство жилищно-коммунального хозяйства и строительства вместе с застройщиками будет искать возможности для ускорения строительства нового жилья, в частности, в регионах. Вполне возможно, что в ближайшие два-три года в крупных городах будет преобладать жилье первичного рынка.

3.3 Совершенствование направлений деятельности ПАО «СБЕРБАНК» на рынке кредитования жилищного строительства

Жилищное кредитование становится одним из ведущих направлений кредитования в современной России. В настоящее время действует большое количество программ, основными задачами которых являются увеличение объема выданных кредитов и рост количества покупаемых объектов недвижимости, что обусловливает актуальность рассматриваемой темы.

Переломным моментом в развитии рынка кредита стал мировой финансовый кризис, который начался в США именно с рынка кредитов. Последствия его отразились и на системе кредитования в России. Были ужесточены требования к заемщикам, а именно: перестали учитываться неофициальные доходы; отказались от кредитов без первоначального взноса.

Ухудшилось положение граждан в связи со снижением уровня доходов, следствием чего становится возрастание просроченной задолженности по кредитам⁴¹

На российском рынке были введены более жесткие условия кредитования, ставки снова выросли. Ставки по кредиту в рублях в Сбербанке России составляли 13 – 15 % годовых.

К середине декабря 2013 г. среднее соотношение кредит – залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья – 63%.

В 2014 г. продолжалось воздействие мирового финансового кризиса на российский кредитный рынок. В результате по итогам 2014 г. количество предоставленных жилищных кредитов составило 130 тыс. Кредитов, что почти в 3 раза меньше, чем в 2013 г., когда было выдано 350 тыс. кредитов. К концу 2014 г. и началу 2015 г. представители некоторых банков заявили о постепенном снижении процентных ставок и смягчении условий кредитования.

Для стимулирования приобретения жилья именно в новостройках были введены процентные ставки 10,5 – 11% годовых. Кроме того, по данному продукту предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки покупателям жилья экономкласса, получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Максимальный совокупный размер вычетов позволяет уменьшить процентную ставку на 1,25% годовых.⁴²

В 2015 г. введена в действие Стратегия развития жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Стратегия развития рынка кредита была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков. В результате реализации Стратегии предполагается выйти на лидирующие позиции в мировом сообществе по уровню кредитования.

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 г. до 13,7% годовых к концу осени 2010 г. Основное снижение произошло июня месяца, и на этом уровне средние ставки держались (по статистике Банка России) несколько месяцев подряд.

В течение всего 2015 г. банки улучшали свои программы, снижали годовые ставки, сумму первоначального взноса и смягчали требования к заемщикам. Сегодня некоторые банки в качестве первоначального взноса по особым партнерским условиям предлагают 10 – 15% от стоимости залога.

Важным аспектом в кредитовании является постепенная отмена банками комиссии за выдачу кредита. В настоящее время без комиссии выдают кредиты Сбербанк России, Россельхозбанк и другие.

Несмотря на существующие проблемы, кредитный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами банков.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня кредит в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что кредит — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития кредит — пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.

Предлагаемые жилищные программы Сбербанка России, имеют ряд следующих преимуществ перед жилищными программами других коммерческих банков:

Во-первых, возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели кредитования.

Во-вторых, условия кредитования являются «прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка.

В-третьих. Сберегательный банк не ограничивает клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет ему навстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщик расплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придется выплатить.

Развитие кредита является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении кредита предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

На современном этапе развития экономики в странен существует объективная необходимость в создании эффективной системы жилищного финансирования.

Кредитование жилья, несмотря ни на что – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно кредит позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение кредитования населения. Для развития долгосрочного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие кредита в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как кредитование – одна из актуальных в современных условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

Во-первых, нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.⁴³

Кредит должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах.

Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с кредитом, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан жилищный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Доступность кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами, процентными ставками по жилищным кредитам и срокам кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе жилищного кредитования. Другими характеристиками кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.⁴⁴

В целях повышения доступности жилищных кредитов для населения страны необходимо:

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью жилищных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для нормального функционирования рынка, необходимо следующее:

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, кредита, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.⁴⁵

Ключевым аспектом совершенствования жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной кредита.

Сбербанк России занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Если брать в целом, то Сбербанк предлагает самые низкие эффективные процентные ставки по жилищным кредитам, а также большие сроки кредитования (до 30 лет), и возможность выбора погашения кредита: либо дифференцированный способ либо аннуитетный; а также возможность погашения кредита в любом филиале Банка. В то время как многие коммерческие банки отказались от дифференцированной процентной ставки по кредиту, а также хоть и рекламируют жилищный кредит под 9% годовых, но прибавив еще комиссии, страховку и. т.п. платежи, выходит, что эффективная процентная ставка оказывается на уровне 14-16%% годовых.

Вывод по третьей главе работы. В данной главе работы рассматривались основные проблемы и направления совершенствования кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.

Таким образом, учитывая нынешнее положение в банковском секторе, что касаемо кредитования, ПАО «СБЕРБАНК» следует особое внимание уделить рекламе своего продукта, а именно сделать для всех понятными брошюры по кредитованию так, чтобы финансово не грамотный потенциальный клиент смог разобраться и понять, что те условия кредитования, которые предлагает ему Банк, самые выгодные.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели жилищного кредитования. В РФ в систему жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство жилищного кредитования. Однако жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в кредит имущества, страхование. В систему страхования от рисков кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Таким образом, современная правовая база жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок). Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.

Таким образом, современная система жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических и практических выводов и предложений, основными из которых являются следующие:

1. Жилищная политика в России должна формироваться в направлении стимулирования предложения сектора жилищного строительства и в направлении стимулирования спроса на жилье одновременно. Сбалансированное развитие этих направлений позволит снизить его стоимость и повысить доступность жилья для населения.

2. Наиболее важной проблемой в развитии жилищного кредитования является высокая стоимость кредитования, выраженная в уровне процентных ставок;

3. Проблема формирования долгосрочных финансовых ресурсов решается в жилищном кредитовании на основе процессов рефинансирования, содержанием которых является уступка кредитных требований.

4. В большей степени двухуровневая модель жилищного кредитования отвечает потребностям банков среднего звена. Отсутствие у банков значительных кредитных портфелей не позволяет им применять сделки секьюритизации.

5. Секьюритизация возможна при определенном уровне развития фондового рынка, его инфраструктуры и жилищного кредитования, а также при наличии налаженной системы ценных бумаг и механизмов повышения надежности ценных бумаг.

6. Секьюритизация является наиболее эффективным финансовым инструментом привлечения финансовых ресурсов в жилищное кредитование. Однако это сложный и относительно дорогой инструмент, и в связи с этим он доступен только крупным банкам, имеющим солидный кредитный портфель.

7. Ценные бумаги - инструмент привлечения инвестиционных средств. Учитывая текущую ситуацию, российские банки осуществляют только внутреннюю секьюритизацию.

8. К проблемам формирования финансовых ресурсов относится недостаточное вовлечение институциональных инвесторов в инвестиционный процесс. К таким инвесторам относятся пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

9. Модель стройсбережений, позволяющая формировать накопительный платеж по кредитам на доступных условиях для населения с низкими доходами за счет договорных сбережений, пока не реализована.

10. Авторами представлена модель механизма развития финансовых ресурсов жилищного кредитования, установлены основополагающие принципы ее функционирования. Основой функционирования данной модели является правовое, методологическое и методическое обеспечение.

11. Выявлено, что в большей степени доступность жилищного кредитования для населения определяется стоимостью рынка жилья, а не уровнем процентной ставки по кредиту. Авторы проиллюстрировали сценарный прогноз влияния этих двух факторов на доступность кредитования для населения.

12. Авторы обосновали возможность и целесообразность использования государственно-частного партнерства для развития финансовых ресурсов строительного сектора в рамках механизмов государственного страхования.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

Список литературы

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А

ЖК, предоставленные за месяц, в рублях

Приложение Б

Объем ЖК в рублях, предоставленных за месяц, в разрезе федеральных округов (01.01.22)

Приложение В

Анализ состояния (01.01.22)

Приложение Г

Центральный ФО (01.01.22)

Приложение Д

Показатели СБЕРБАНКА

Приложение Е

Проблемы и риски увеличения строительства жилья за счет кредитного финансирования

Приложение Ё

Статистические данные по жилищному строительству

Приложение Ж

Жилищное кредитование ПАО «СБЕРБАНК»

Приложение З

Процесс жилищного кредитования ПАО «СБЕРБАНК»

Абрамова М. А. Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынки. — М.: Юрайт, 2020. — 437 c.

Абрамова М. А. Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынки. — М.: Юрайт, 2020. — 437 c.

Авагян Г. Л. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / Г.Л. Авагян, Т.М. Ханина, Т.П. Носова. — М.: Магистр, НИЦ ИНФРА-М, 2019. — 416 c.

Агеева Н. А. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / Н.А. Агеева. — М.: Риор, 2020. — 432 c.

Алиев Б. Х. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / Б. Х. Алиев, С. К. Идрисова, Д.А. Рабаданова. — М.: Вузовский учебник, 2020. — 112 c.

Алкадарская, М.Ш. Совершенствование политики коммерческих банков по кредитованию физических лиц / М.Ш. Алкадарская // Экономика и управление: научно-практический журнал. — 2020. — № 1 (151). — С. 97-100.

Банковское законодательство: учеб. / под ред. Е. Ф. Жукова. – М.: Вузовский учебник, 2020. — 245 с.

Белотелова Н. П., Белотелова Ж. С. Деньги. Кредит. Банки. — М.: Дашков и К, 2020. — 380 c.

Булгакова, О.А. Проблемы кредитования физических лиц в современных российских условиях и пути их решения / О.А. Булгакова // В сборнике: Междисциплинарный вектор развития современной науки: теория, методология, практика. Сборник статей II Международной научно-практической конференции. Петрозаводск, — 2020. — С. 6-9.

Булгакова, О.А. Проблемы кредитования физических лиц в современных российских условиях и пути их решения / О.А. Булгакова // В сборнике: Междисциплинарный вектор развития современной науки: теория, методология, практика. Сборник статей II Международной научно-практической конференции. Петрозаводск, — 2020. — С. 6-9.

Варламова М.А. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / М.А. Варламова, Т.П. Варламова, Н.Б. Ермасова. — М.: Риор, 2020. — 144 c.

Варламова М.А. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / М.А. Варламова, Т.П. Варламова, Н.Б. Ермасова. — М.: Риор, 2020. — 144 c.

Владимирова М. П. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие / М. П. Владимирова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2020. — 245 с.

Горемыкин В.А. Рынок недвижимости / В.А. Горемыкин. - Москва: МЭТУ, 2020. - 422 с.

Дворецкая А. Е. Деньги, кредит, банки. — М.: Юрайт, 2020. — 473 c.

Дворецкая, А. Е. Деньги, кредит, банки: учебник для вузов / А. Е. Дворецкая. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 551 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-14481-9. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/489225 (дата обращения: 18.02.2022).

Деньги, кредит, банки и денежно-кредитная система. Тесты, задания, кейсы: Учебное пособие / Под ред. Абрамойвой М.А. — М.: КноРус, 2020. — 192 c.

Деньги, кредит, банки : учебник и практикум для среднего профессионального образования / В. Ю. Катасонов [и др.] ; под редакцией В. Ю. Катасонова, В. П. Биткова. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 559 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-14391-1. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/497508 (дата обращения: 18.02.2022).

Деньги, кредит, банки : учебник и практикум для среднего профессионального образования / В. Ю. Катасонов [и др.] ; под редакцией В. Ю. Катасонова, В. П. Биткова. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 559 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-14391-1. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/497508 (дата обращения: 18.02.2022).

Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынки: учебник для вузов / Г. А. Аболихина [и др.]; под общей редакцией М. А. Абрамовой, Л. С. Александровой. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 424 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-14503-8. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/489467 (дата обращения: 18.02.2022).

Деньги, кредит, банки. Денежный и кредитный рынки: учебник для вузов / Г. А. Аболихина [и др.]; под общей редакцией М. А. Абрамовой, Л. С. Александровой. — 3-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 424 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-14503-8. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/489467 (дата обращения: 18.02.2022).

Деньги, кредит, банки: учеб. / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование, 2020.- 245 с.

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Деньги, кредит, банки: учеб. / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование, 2020.- 245 с.

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Деньги, кредит, банки: учеб. / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование, 2020.- 245 с.

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Деньги, кредит, банки: учеб. / под ред. Г. Н. Белоглазовой. – М.: Высшее образование, 2020.- 245 с.

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Статистические данные Центрального банка РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/

Казакова Е.Б. Проблемы кредитования в России / Е.Б. Казакова // Российская юстиция. - 2020. - № 5. - с. 52-53.

Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ жилищного кредитования / Н.Б. Косарева. - Москва: Институт экономики города, 2020. - 74 с.

Косарева Н.Б. Основы кредитования / Н.Б. Косарева. - Москва: Инфра-М, 2020. - 314 с.

Орденко Н.В. Кризис и ситуация на рынке недвижимости: проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса / Орденко Н.В. // Российское предпринимательство. - 2020. - № 7, вып. 1. - с. 107 - 113.

Орденко Н.В. Кризис и ситуация на рынке недвижимости: проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса / Орденко Н.В. // Российское предпринимательство. - 2020. - № 7, вып. 1. - с. 107 - 113.

Сытдиков, Р.Т. Кредитный портфель по физическим лицам ПАО «Сбербанк России» в современных условиях / Р.Т. Сытдиков // Экономика и бизнес: теория и практика. — 2020. — № 4-3 (62). — С. 55-60.

Фероян, В.Г. Понятие и кредитование юридических лиц и виды выдаваемых кредитов в коммерческом банке / В.Г. Фероян // Научный электронный журнал Меридиан. — 2020. — № 5 (39). — С. 456-458.

Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для вузов / Л. А. Чалдаева [и др.]; под редакцией Л. А. Чалдаевой. — 4-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 434 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-13672-2. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/488720 (дата обращения: 18.02.2022).

Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для вузов / Л. А. Чалдаева [и др.]; под редакцией Л. А. Чалдаевой. — 4-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 434 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-13672-2. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/488720 (дата обращения: 18.02.2022).

Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для вузов / Л. А. Чалдаева [и др.]; под редакцией Л. А. Чалдаевой. — 4-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 434 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-13672-2. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/488720 (дата обращения: 18.02.2022).

Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для среднего профессионального образования / Л. А. Чалдаева [и др.]; под редакцией Л. А. Чалдаевой. — 4-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 434 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-13969-3. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/489654 (дата обращения: 18.02.2022).

Харлашина, Т.А. Актуальные проблемы кредитования физических лиц / Т.А. Харлашина // Теория и практика современной науки. — 2020. — № 2 (56). — С. 273-275.

Харлашина, Т.А. Актуальные проблемы кредитования физических лиц / Т.А. Харлашина // Теория и практика современной науки. — 2020. — № 2 (56). — С. 273-275.

Черемисинова, Д.В. Основные тенденции и проблемы кредитования физических лиц в контексте обеспечения устойчивого роста / Д.В. Черемисинова // Вектор экономики. — 2020. — № 1 (43). — С. 65.