Введение

Мировой финансовый кризис оказал наиболее серьезное влияние на быстро

развивающийся рынок ипотечного кредитования в России. Складывающиеся в

последние годы благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной

конъюнктуры способствовали массовому притоку капитала в страну, тем самым

расширяя кредитные ресурсы российской банковской системы и повышая спрос

населения на жилую недвижимость, которая также стала инструментом

сохранения и приумножения капитала.

Эти факторы, с одной стороны, способствовали бурному развитию системы

ипотечного кредитования, с другой - не менее стремительному, а во многом даже

беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что

все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки

под влиянием быстро растущего рынка перестали объективно оценивать риски

выданных кредитов и мало обращали внимания на рост так называемых

"токсичных активов", связанных с ипотечным кредитованием.

В то же время, несмотря на ряд усилий, предпринимаемых правительством в

последние годы по повышению доступности жилья, в частности: Федеральную

жилищную программу и ее дополнения, федеральные целевые программы по

увеличению жилищного строительства, программы повышения доступности

ипотечных кредитных ресурсов и др., жилье по-прежнему оставалось

недоступным для подавляющего большинства населения России (более 70%).

Мировой финансовый кризис, обрушившийся на Россию в начале 2009 года,

обнажил целый комплекс проблем в системе строительства жилой

недвижимости: монополизм в производстве строительных материалов и

жилищном строительстве, огромное количество посредников, спекулятивный

характер продаж недвижимости, высокий уровень коррупции при выделении

земельных участков и подключении внешних коммуникаций. А также в системе

ипотечного кредитования: ставки по ипотечным кредитам, недоступные

большинству населения, падение стоимости залогового обеспечения, резкий рост

просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность

работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие

российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых

стран показывает, что в условиях рыночной экономики ипотечное кредитование

является одним из основных инструментов повышения доступности и

безопасности жилья для населения.

Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного

кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на

расширение доступности жилья для большинства населения в условиях

посткризисного развития российской экономики, определили актуальность

данной темы.

Целью данной работы является изучение рынка ипотечного банковского

кредитования, его проблем и перспектив.

Поставленная цель задается рядом задач:

. Рассмотрим теоретические основы ипотечного кредитования

. Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России

. Обзор основных проблем и перспектив развития рынка ипотечного

кредитования в России

Объектом исследования являются процессы деятельности финансовых

институтов, обеспечивающих функционирование системы ипотечного

кредитования населения.

Предметом исследования являются источники и методы финансирования

системы ипотечного кредитования в российской экономике.

Методологической и методической основой работы послужили труды

российских и зарубежных ученых по проблемам теории кредита и финансового

обеспечения ипотечного кредитования, жилищного строительства,

налогообложения, макроэкономического анализа, институциональной

экономики и регионального развития.

Информационная база исследования включала отчетные данные Правительства

Российской Федерации, Федеральной службы статистики, Министерства

финансов Российской Федерации, Министерства экономического развития и

торговли Российской Федерации, Федеральной налоговой службы России,

Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации,

Рабочего центра экономических реформ при Правительстве Российской

Федерации, материалы Фонда "Центр стратегических разработок", других

российских институтов, законодательные и нормативно-правовые документы,

периодические издания.

Методы экономического анализа и синтеза, экономико-статистический анализ,

системный анализ, аналогии, сравнения, обобщения, математические расчеты,

экспертные оценки и др. были использованы в работе.

Структура статьи состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы

и приложений.

Практическая значимость исследования заключается в том, что в нем содержатся

методологические и научно-практические положения по совершенствованию и

модернизации системы ипотечного кредитования в банке.

Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в российской

экономике

ипотечный рынок рефинансирование кредитование

Ипотечное кредитование-это система отношений, возникающих в связи с

выдачей и получением долгосрочного кредита (ипотечного займа),

обеспеченного ипотекой (залогом недвижимости). В целом систему ипотечного

жилищного кредитования можно определить как совокупность кредитных

организаций и элементов инфраструктуры, осуществляющих финансовые

вложения в виде кредитов под залог жилья.

Ипотека - это залог недвижимости кредитору с целью получения ипотечного

кредита в банке. При ипотечном кредитовании кредитор получает от банка

деньги, обязательством по которым является погашение кредита, а в качестве

обеспечения по кредиту банку остается недвижимое имущество заемщика в

качестве залога. Однако стоит уточнить тот факт, что заемщик не теряет

недвижимое имущество (земельный участок, дом, дачу, квартиру) и может

использовать его в своих целях. Единственное, что заемщик не может сделать с

обеспеченной недвижимостью, - это передать свои права на нее третьему лицу

(продать, заложить, подарить и т. Д.).

Ипотека-это хороший способ решить жилищную проблему. На территории

Российской Федерации ипотека наиболее распространена для покупки квартир.

При ипотечном кредитовании обычно закладывается вновь приобретенная

квартира, но может быть заложена и другая недвижимость заемщика. Условия

ипотечного кредитования варьируются от банка к банку. Ипотечный кредит

предоставляется на индивидуальных условиях каждому заемщику. Ипотечный

рынок регулируется законодательством в области ипотечного кредитования.

Оформление ипотечного кредита-это длительная и сложная процедура,

включающая в себя следующие этапы::

. сбор документов для банка

. собеседование и одобрение банком

. поиск недвижимости

. оценка недвижимости

страхование недвижимости

страхование трудоспособности заемщика

. заключение кредитного договора

Ипотечное кредитование имеет как свои "плюсы", так и"минусы". Для начала

скажем несколько слов о преимуществах ипотечного кредитования. Самое

главное преимущество заключается в том, что есть возможность быстро и

качественно решить жилищный вопрос, не откладывая его на долгие годы. Еще

одним преимуществом ипотеки является наличие различных форм страхования -

недвижимости и трудоспособности заемщика. Эти преимущества помогают

поддерживать уверенность заемщика в завтрашнем дне.

Однако несомненным недостатком ипотечного кредитования является

процентная ставка по кредиту, которая в некоторых случаях может достигать

100% стоимости объекта недвижимости. Кроме того, заемщик несет расходы на

нотариуса, оценку приобретенного имущества, которые в итоге могут составить

около 10% от стоимости приобретенного жилья.

Развитие ипотечного кредитования базируется на следующих основных идеях::

 создать механизм преобразования будущих доходов покупателей

недвижимости в их текущую платежеспособность;;

 расширение ресурсной базы для финансирования девелопмента и

приобретения недвижимости;

 обеспечить надежную доходность и получение дохода инвесторами, чьи

средства вовлечены в процесс ипотечного кредитования.

Чтобы применить эти идеи на практике, необходимо решить следующие задачи::

 создание гарантий для кредитных организаций и инвесторов по погашению

кредитов и выплате процентов;

 создание механизмов, позволяющих этим институтам привлекать широкий

круг инвесторов;;

 создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться

преимуществами ипотечного кредитования.

В зависимости от того, как решаются эти задачи, можно выделить различные

типы моделей ипотечного кредитования (mortgage models), которые отличаются

следующими параметрами::

 характер связи с финансовым рынком;

 источники и масштабы привлечения финансовых ресурсов;

 наличие предварительных условий для получения кредита.

В зависимости от того, как решаются эти вопросы, можно выделить следующие

модели ипотеки::

 открытая (англо-американская) ипотечная модель, интегрированная в

систему финансового рынка страны в целом;;

 закрытая (немецкая) модель, предполагающая относительную автономию

ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению

ипотечного кредита предшествует стадия накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства,

используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового

рынка, что предполагает вступление в конкуренцию за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов

являются сбережения физических лиц, которые также выступают в качестве

заемщиков.

Закрытые и открытые модели ипотеки также различаются по второму критерию

- характеру условий, которые выдвигаются потенциальному заемщику при

принятии решения о выдаче ипотечного кредита.

В закрытой модели такими условиями являются участие потенциального

заемщика в предварительном (накопительном) этапе и накопление определенной

суммы для получения ипотечного кредита.

Наиболее ярким примером ипотечной модели является немецкая "система

строительных сбережений". Его основными особенностями являются:

 получению кредита предшествует этап накопления средств в

специализированных учреждениях ("строительные фонды") - примерно 40% от

стоимости будущего жилья. На стадии накопления на вложенные средства

начисляется более низкий процент, чем на обычные депозиты;

 после завершения этапа накопления (период от 2 до 10 лет) появляется

опцион:

получение государственной субсидии в размере примерно 10% от стоимости

жилья;

получите кредит на оплату недостающей части стоимости жилья по сниженной

процентной ставке по сравнению с рыночными ставками.

В свою очередь, открытую модель также можно разделить на два типа::

 усеченная (англ.) модель, при которой источники ресурсов формируются

на уровне ипотечного банка, который привлекает для него средства с помощью

привычных механизмов - средств, находящихся на его счетах, межбанковских

кредитов и т. д. При такой системе существует только первичный ипотечный

рынок;

 расширенная (американская) модель, в которой первичный ипотечный

рынок дополняется вторичным, где торгуются производные ценные бумаги,

выпущенные ипотечными посредниками, скупающими первые ипотечные

кредиты у ипотечных банков.

Технология ипотечного кредитования в США предусматривает наличие двух

документов::

 долговое обязательство (в нем излагаются вопросы, связанные с долгом:

сумма кредита, порядок оплаты, ставка);

 договор об ипотеке (в нем устанавливаются условия залога недвижимого

имущества, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится

указание на основное обязательство.

Весь процесс ипотечного кредитования в американской модели можно разделить

на три основных этапа: инициирование, посредничество и инвестирование.

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Они различаются по виду

имущества, условиям кредитования и способам их получения. Кроме того,

ипотечные кредиты делятся по рынку недвижимости. Существует первичный и

вторичный рынок недвижимости.

При покупке недвижимости на первичном рынке банки выдают кредит под залог

приобретаемой недвижимости. Отрицательным моментом в этой ситуации

является длительная регистрация в собственности.

Ведь далеко не все квартиры в новостройках считаются достроенными, а значит,

и не включаются в реестр Регистрационной палаты. А также далеко не все банки

выдают кредит на покупку жилья в новостройках.

Если покупка совершается на вторичном рынке, то покупатель сразу же

становится собственником приобретенного жилья. Требования к квартире такого

типа у всех банков разные. Отрицательное решение о предоставлении кредита

может привести к перепланировке, которая не была зарегистрирована. Кроме

того, скажется и юридическая "чистота" жилья.

Основные виды ипотечных кредитов:

кредит под залог существующей недвижимости;

социальная ипотека;

ипотека для молодой семьи;

Кредит под залог существующей недвижимости-самый популярный вид

ипотечного кредитования. Иначе говорят, что это ломбардный вид кредитования.

В этом случае заемщик продает имеющееся у него имущество или вкладывает его

в качестве залога, если это необходимо для получения кредита. В ситуации, когда

заемщик хочет продать имеющееся жилье для последующей покупки нового и

более дорогого жилья, банки предлагают выдать кредит под залог имеющегося

жилья для покупки нового и последующей продажи существующего.

Немецкая ипотечная модель

В одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от двухуровневой,

функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший

ипотечный кредит, самостоятельно выпускает и продает ценные бумаги.

Эту схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью. Он

получил широкое распространение в Европе, а также использовался в

развивающихся странах.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов

осуществляется специализированными кредитными учреждениями,

строительными и сберегательными банками. То есть кредитование физических

лиц осуществляется путем привлечения средств самих граждан.

Физическое лицо открывает сберегательный счет в Яндексе. Оформите заказ и

сэкономьте на нем деньги до определенного уровня, около 50% от стоимости

жилья. После этого он получает льготный кредит на недостающую сумму и

передает приобретенное имущество кредитной организации в качестве залога до

полного погашения кредита. Стоит отметить, что заемщик также получает

государственную субсидию в размере 10%.

Сегодня в России еще не до конца сформировалась единая модель ипотечного

кредитования. Применяются как американские, так и немецкие ипотечные

схемы.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) действуют по образцу немецкой

ипотечной модели, но с некоторыми нюансами, вытекающими из

законодательства Российской Федерации.

На российской почве работа такой накопительной системы часто превращается в

пирамиду.

Американская ипотечная модель

При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования банками

права требования по выданным ипотечным кредитам закрепляются за

специализированными ипотечными агентствами. Те, в свою очередь, объединяют

права требования в ипотечные пулы и выпускают ипотечные ценные бумаги под

их залог, которые продают на фондовом рынке. На полученные средства

агентства снова покупают кредиты у банков. Основной отличительной чертой

данной схемы кредитования является разделение субъектов-кредиторов и

инвесторов.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют американской, так как она

изначально была создана и получила наибольшее распространение в США.

В Америке в 30-е годы прошлого века, во время Великой депрессии,

правительство создало первое ипотечное агентство Fannie Mae (Federal National

Mortgage Association). Позже были созданы еще две такие специализированные

организации - Ginnie Mae (Правительственная национальная ипотечная

ассоциация) и Freddie Mac (Федеральная ипотечная корпорация по ипотечному

жилищному кредитованию). Эти структуры занимаются скупкой кредитов у

банков и выпуском ценных бумаг под государственную гарантию.

Суть американской ипотечной модели заключается в том, что покупатель

приобретает жилье, оплачивая из собственных средств лишь малую часть его

стоимости. Недостающая сумма погашается ипотечным банком, которому

заемщик должен вернуть заемные средства в течение ближайших 15-30 лет. Банк,

в свою очередь, присваивает кредит одному из специализированных ипотечных

агентств. Последний возмещает кредитной организации выданные заемщику

денежные средства и выпускает ценные бумаги, платежи по которым

производятся заемщиками. Агентство продает свои ценные бумаги на фондовом

рынке.

Сегодня в России еще не полностью сформирована единая модель ипотечного

кредитования. Используются как американские, так и немецкие ипотечные

схемы.

Таким образом, двухуровневая модель ипотеки была принята за основу развития

системы ипотечного жилищного кредитования. Банки, выдающие ипотечные

кредиты, работают по американской модели, адаптированной к российским

условиям. Роль специализированного агентства, созданного для выкупа

кредитов, выполняет АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

(АИЖК), которое привлекает средства на эти цели путем выпуска ценных бумаг.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) действуют по образцу немецкой

ипотечной модели.

Процедура получения ипотечного кредита заключается в следующем:

 Подача предварительного заявления;

 Подача необходимых документов в банк;

 Подача заявки на получение кредита и ожидание его получения;

 Поиск квартиры, оценка и оформление страховки;

 Заключение мирового договора купли-продажи.

Давайте подробнее рассмотрим эти шаги.

. подача предварительного заявления

В зависимости от банка вы можете подать предварительную заявку двумя

способами::

 на бумажном бланке,

 на сайте банка.

При подаче заявления никаких документов не требуется, а сама форма

заполняется стандартно: ФИО, возраст, количество членов семьи и иждивенцев,

место работы, стаж работы, размер дохода, как его подтвердить, сумма, которую

заемщик планирует выплатить в качестве первоначального взноса,

предполагаемые условия кредита и контакты - адрес электронной почты и номер

телефона. Иногда банк запрашивает информацию об имуществе или других

кредитах.

Предварительное заявление обычно рассматривается в течение трех дней.

Заявителю сообщается, какую сумму он может получить, за какой период

времени, под какие проценты и какова будет сумма ежемесячного платежа.

Чтобы получить ипотечный кредит, вы должны быть старше 18 лет (во многих

банках верхним пределом погашения кредита является достижение пенсионного

возраста), иметь стаж работы (обычно не менее года или 6 месяцев), источник

постоянного дохода в регионе присутствия банка и зарегистрироваться.

. Сбор и подача необходимых документов

Пожалуйста, предоставьте (копии)в банк:

 паспорт

 диплом об окончании учебного заведения

 трудовая книжка (копия, заверенная работодателем)

 военный билет

 свидетельство о браке

 свидетельство о рождении ребенка

 водительские права (необязательно)

 загранпаспорт (необязательно)

 отчет о прибылях и убытках

Последний документ-самый важный. На основании этих данных банк

рассчитывает, какой ежемесячный платеж сможет выплатить заемщик, и исходя

из этой суммы рассчитывается сумма кредита.

В большинстве случаев документ подтверждается справкой по форме 2НДФЛ,

составленной бухгалтерией на основании налогооблагаемой прибыли за

последние месяцы. Это" белые " заемщики.

. Подача заявки на получение кредита и ожидание

Обычно рассмотрение заявки кредитным комитетом занимает до 14 дней. Вы

будете уведомлены о положительном решении по телефону, электронной почте

или официальной бумаге. Если решение принято не в вашу пользу, то вас могут

просто не проинформировать об этом и даже не объяснить причин.

Для того чтобы купить квартиру, нужно ее оценить, собрать пакет документов на

нее, заключить договор со страховой компанией, а затем составить договор

купли-продажи.

. Требования к оформлению квартиры с ипотекой

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является залогом, и она

должна отвечать ряду требований:

 не ветхое жилье,

 не подлежит сносу,

 узаконенная перепланировка,

 подключение к коммуникациям,

 имеет двери, окна и крышу в хорошем состоянии (для последнего этажа).,

 жилье в коммуналках, "деревяшках" и некоторых "хрущевках"не подходит,

 никто не должен быть зарегистрирован в квартире.

Страхование по ипотечной сделке оформляется сразу по трем направлениям:

жизнь и работоспособность заемщика, объект недвижимости и право

собственности - юридическая чистота сделки.

Предварительный договор страхования заключается до выдачи кредита. После

утверждения банком имущества страховка выдается на год и продлевается

каждый год до полного погашения кредита.

. Заключение договора купли-продажи и расчет

После всех согласований подписываются следующие документы: кредитный

договор, договор купли - продажи, договор страхования.

Для расчетов с продавцом обычно используется аккредитив или сейф. Продавец

получает доступ к ним после того, как банку предоставляются бумаги о том, что

имущество полностью перешло к заемщику. Ряд банков используют другие

методы расчетов, такие как" Расчет в день сделки", не дожидаясь регистрации

продажи в ФРС.

1.2 Развитие рынка ипотечного кредитования в России

Историческое исследование развития ипотеки фокусируется на формировании

ипотечных кредитов в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия имела разветвленную кредитную инфраструктуру. Она

включала в себя такие элементы, как специализированные земельные банки,

сельские банки, ссудосберегательные и кредитные товарищества и общество

взаимного земельного займа. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты

под залог земли. Поэтому в дореволюционных изданиях такой заем часто

называли земельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию

императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754) были открыты дворянские

банки в Москве и Петербурге.

Но в своей неорганизованной форме ипотечные кредиты существовали гораздо

раньше.

Например, в XV веке существовала вторичная ипотека имения в других руках, а

также были оговорки, что имение не было заложено в других руках.

В XVI веке земельная ипотека получила такое широкое распространение, что

стало заманчивым и возможным злоупотреблять ипотечными кредитами,

закладывая одну и ту же землю разным людям, или занимать деньги обманным

путем, выдавая чужое имущество за свое. С развитием крепостного права число

крестьян, принадлежащих к сословию, начинает играть важную роль в залоге

имений. В закладных подробно перечислялось число крестьян поименно, и

ставилось условие, что если впоследствии кто-либо из перечисленных крестьян

не будет найден, то заимодавец имел право взыскать по 50 рублей с каждой

крестьянской головы.

Как уже упоминалось выше, в 1754 году были учреждены государственные

кредитные учреждения: Петербургская и Московская конторы Государственного

банка для дворянства при Сенате и Сенатская канцелярия. Ссудами в этих

кредитных учреждениях могли пользоваться только русские дворяне и

иностранцы, являвшиеся российскими гражданами и владевшие недвижимостью

на территории России. Срок займа определялся в один год с допущением двух

отсрочек и взысканием процентов вперед.

С 1776 года дворянские банки стали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался в

царствование Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с

дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их

недостатков. Прежде всего, это плохой обзор гарантий, предоставляемых

заемщиками. Также недостатком было плохое сопоставление и учет операций по

выдаче денег и получению их от населения.

В связи с этим 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении

государственного ссудного банка, который упразднил прежние дворянские

банки. Это была первая чисто ипотечная долгосрочная кредитная организация.

Срок займа был определен: для дворян-20 лет под 8% годовых, для городов-22

года под 7% годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается

массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием

ипотечного кредитования в России.

год - принятие устава первого специализированного земельного кредитного

учреждения после реформы - Херсонского земельного банка.

год - открытие первого государственного земельного кредитного учреждения-

Всероссийского общества взаимного земельного кредита.

год - принятие устава сельских банков

год - принятие правительством мер, ограничивающих формирование новых

институтов в ближайшие двадцать лет в связи с активным ростом банковских

структур и возникновением сильной конкуренции.

год-учреждение Крестьянского земельного банка для выдачи ссуд крестьянам,

оказавшимся в трудном экономическом положении при покупке земли.

год - открыт банк для кредитования помещиков-Государственный банк

Российской империи.

год - открытие Государственного дворянского земельного банка для помощи

дворянам на основе благотворительного займа. Заемщикам предоставлялись

различные льготы: процентная ставка по кредитам снижалась с 5 до 4%,

устанавливались 9 различных сроков погашения кредитов (от 11 до 66,5 лет).

Наследственным дворянам могли быть предоставлены дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже было 21 земельный банк, Государственный

крестьянский земельный банк, Дворянский банк, Особый отдел

Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

1.3 Модели рефинансирования ипотечных кредитов в Российской

Федерации

Актуальность разработки моделей рефинансирования ипотечных кредитов

обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования

в России.

В зарубежной практике известен ряд моделей рефинансирования, отличающихся

друг от друга составом участников, используемых источников и инструментов.

Основными из них являются::

 модель, основанная на обновлении ресурсной базы с использованием

внутренних возможностей банка;

 модель контрактной экономии;

 модель специализированного ипотечного банка;

 модель секьюритизации.

Сравнительный анализ показывает, что каждая модель имеет свои преимущества

и недостатки, и все они могут быть использованы в России при определенных

условиях. Рассмотрим эти условия.

Первая модель рефинансирования

Первая модель рефинансирования базируется на возобновлении ресурсов для

финансирования ипотечных кредитов за счет традиционных источников

формирования пассивов. Она может быть реализована в рамках деятельности

универсального коммерческого банка, который при расчетном обслуживании

аккумулирует на своих счетах "до востребования" значительные неснижаемые

остатки денежных средств.

Основной проблемой данной модели является нестабильность ресурсной базы

кредитных организаций, а также процентные риски. В случае паники или резкого

оттока депозитов по другим причинам банк может потерять ликвидность, а в

случае роста процентных ставок стоимость приобретения новых ресурсов снизит

процентную маржу по ипотечным кредитам. Поэтому Банк России препятствует

трансформации краткосрочных ресурсов в долгосрочные, устанавливая

обязательные экономические нормативы мгновенной, текущей и долгосрочной

ликвидности, что не позволяет кредитным организациям использовать большие

объемы краткосрочных источников финансирования ипотечных кредитов.

К сожалению, в современной экономике практически отсутствуют источники

долгосрочных ресурсов. Раньше они формировались в секторе домохозяйств,

которые делали сбережения на покупку товаров длительного пользования и

недвижимости. При нынешнем уровне развития кредитования физических лиц их

поведение все меньше и меньше похоже на поведение чистых кредиторов, и

только банковская система может повысить срочность имеющихся ресурсов за

счет эффекта диверсификации денежных потоков по депозитам до востребования

и другим привлеченным средствам. В связи с тем, что клиенты хранят средства в

банках для расчетов, которые не используются синхронно, кредитные

организации формируют на этих счетах неснижаемые остатки.

Всемирный банк называет несводимые остатки на счетах коммерческих банков

основными депозитами и рассматривает их в качестве основы для

финансирования кредитов, рекомендуя банкам генерировать 70-75%

привлеченных ресурсов из этих источников. Но в кризисные времена из-за

паники может произойти сокращение не уменьшенных остатков за счет их

перетока в более спокойные сектора финансового рынка, а также в другие виды

нефинансовых активов (недвижимость и прочее имущество). При этом большая

часть средств остается в финансовой системе или быстро возвращается в нее.

Основные депозиты имеют отличные ценовые характеристики: большинство из

них представлены ресурсами "до востребования", которые устанавливаются по

очень низкой и в основном постоянной процентной ставке. Поэтому банки

должны максимально использовать этот источник для ипотечного кредитования.

Чтобы мотивировать клиентов размещать средства на депозитных счетах,

целесообразно активно использовать следующие инструменты::

 взимать дополнительную плату за не подлежащие вычету остатки средств;

 создание аналогов счетов нау, позволяющих совмещать срочный депозит и

текущий счет. При условии сохранения значительного неснижаемого остатка на

таком счете клиент может использовать оставшиеся средства для текущих

расчетов. Единая процентная ставка для всех средств, размещенных на счете,

будет сохранена;

 обеспечить доступ к кредитам овердрафта для клиентов, имеющих

значительный и постоянный оборот по счету и т.д.

Центральный банк Российской Федерации также обязан содействовать

эффективному использованию основных депозитов в банковской системе. В

частности, ввести корректировки нормативов ликвидности, признав эти

депозиты источниками долгосрочных ресурсов и не требуя удержания

значительной их части в виде ликвидных активов. Признание остатков, не

подлежащих вычету, должно коррелировать со степенью устойчивости и

финансовой устойчивости кредитной организации.

Не подлежащие вычету остатки могут формироваться не только на депозитных

счетах до востребования, но и в хорошо диверсифицированных портфелях

срочных депозитов. Они считаются более нестабильными из-за конкуренции

между фондовым и фьючерсным денежными рынками, что делает ставки

денежного рынка очень волатильными в течение длительных периодов времени,

а процентный риск может возникнуть в процессе рефинансирования ипотечных

кредитов. Поэтому имеет смысл обратить внимание на развитие депозитных

продуктов, ставки по которым привязаны к доходности ипотечных кредитов. Эти

продукты будут служить ипотечными ценными бумагами для мелких

инвесторов, которые не формируют финансовые портфели, а размещают свои

сбережения в банках. Среди русских это большинство.

Первая модель рефинансирования не приносит банку дополнительных затрат.

Однако развитие ипотечного кредитования в рамках этой модели будет зависеть

от существующей конкуренции и ресурсного потенциала региона, в котором банк

осуществляет свою деятельность.

Вторая модель рефинансирования

Вторая модель рефинансирования ипотечных кредитов-контрактная

сберегательная модель-предполагает привлечение сбережений населения в

специализированные организации на долгосрочной договорной основе с

предоставлением ипотечного кредита в будущем. В этом случае формируется

определенная пирамида: долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют

иммобилизацию ресурсов банка в ипотечных кредитах.

Эта модель представлена в зарубежной практике различными типами

сберегательных банков: в США - ссудо-сберегательными ассоциациями, в

Германии - строительными сберегательными банками, в Великобритании-

строительными обществами.

Привлекательность данной модели для банка-кредитора заключается в

долгосрочном характере накопленных сбережений, что снижает риски

ликвидности, а для инвестора - будущего заемщика - в относительно низкой

процентной ставке по ипотечному кредиту. Основной недостаток модели связан

с риском инвесторов. Степень риска зависит от кредитоспособности ипотечных

должников, финансовой устойчивости строительной компании, степени

государственной поддержки проектов, спроса на жилье и т. д.

Использование такой модели предполагает наличие дополнительной

государственной поддержки. В зарубежной практике система долгосрочных

жилищных накоплений, как правило, предусматривает ежегодное выделение

бонусов вкладчикам из бюджета, а также субсидий заемщикам на выплату

процентов, что снижает риски инвестора. По мнению российских экспертов, "

создание системы кредитно - сберегательных учреждений (ССО) - строительно-

сберегательных банков (ССБ) и строительно-сберегательных (жилищно-

сберегательных) кооперативов-является необходимым этапом формирования

массового рынка ипотечного кредитования.

Таким образом, можно сделать следующие выводы: ипотечное кредитование-это

система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением

долгосрочного кредита (ипотечного займа) под залог ипотеки (ипотеки на

недвижимое имущество). В целом систему ипотечного жилищного кредитования

можно определить как совокупность кредитных организаций и элементов

инфраструктуры, осуществляющих финансовые вложения в виде кредитов под

залог жилья.