Оценка эффективности строительства торгово-развлекательного комплекса (на примере ООО «Дорстрой»)

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации»

(Финансовая академия)

Высшая школа государственного управления

Бизнес-план

инвестиционного проекта

На тему: оценка эффективности строительства

торгово-развлекательного комплекса (на примере ООО «Дорстрой»)

Выполнил:

Научный руководитель:

Москва

2008 г.

СОДЕРЖАНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЗОР РЫНКА и анализ рыночной ситуации 7

1.1. Общие сведения о проекте 7

1.2. Анализ внешней среды 10

1.2.1. Оценка демографических тенденций 10

1.2.2. Анализ экономических тенденций 12

1.2.3. Оценка конкурентной среды 15

1.2.4. SWOT-анализ 20

1.3. Анализ внутренней среды 21

1.3.1. Миссия 22

1.3.2. Ресурсы 22

1.3.3. Товарный ассортимент (услуги) 28

1.3.4. Оценка финансового состояния предыдущей деятельности предприятия 32

глава 2. анаЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА 41

2.1. План маркетинга 41

2.2. План продаж 46

2.3. Инвестиционный план 51

2.4. Производственный план 52

2.4.1. Производственная система 52

2.4.2. Оценка переменных издержек 54

2.4.3. Оценка постоянных и коммерческих издержек 56

2.4.4. Оценка капитальных вложений и потребности в оборотном капитале 58

2.5. Финансовый план 59

2.6. Анализ эффективности инвестиционного проекта 62

2.7. Оценка рисков инвестиционного проекта 65

Приложение 1. Характеристика строящихся торговых центров г.Сургут 69

Приложение 2. Характеристика торговых центров г.Сургут 71

Приложение 4. Финансирование строительства объекта «ДК Газовик» 74

Приложение 5. График выполнения работ капитального строительства 75

Приложение 6. Помесячный календарный план инвестиционных вложений 76

Приложение 7. Полная себестоимость аренды 1 кв.м., тыс.руб. 77

Приложение 8. Оценка потребности в оборотном капитале 78

Приложение 11. График гашения кредитов 84

Приложение 12. Отчет о движении денежных средств по проекту 87

Приложение 13. Бюджетная эффективность проекта 90

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.

В настоящее время перед российской экономикой стоит серьезнейшая и важнейшая проблема необходимости осуществления инвестиций, т.к. инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, приобретает все большую значимость.

Анализ инвестиционных проектов (вложений средств в ту или иную сферу деятельности, проект, продукт) является одной из актуальных задач управления финансами предприятия: осваиваются новые технологии и продукты, кредитующие организации и инвесторы ведут поиск эффективных направлений (компании, проекты) вложения средств.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает задача оптимизации бюджета капиталовложений.

Таким образом, целью дипломной работы является изучение и определение экономической эффективности инвестиционного проекта с использованием различных видов финансовых решений. В процессе написания работы необходимо оценить, насколько эффективны данные инвестиции, когда окупятся первоначальные вложения и какой доход принесут.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов, как правило, применяются стандартные методы расчета: чистой приведенной (дисконтированной) стоимости - NPV (net present value), срока окупаемости - PB (payback period), индекса рентабельности - PI (profitability index) и внутренней нормы доходности - IRR (internal rate of return). Названные показатели вычисляются на основе плана денежного потока инвестиционного проекта.
От того, насколько точно рассчитан экономический эффект инвестиционного проекта, во многом зависит будущий успех компании. При этом одной из самых сложных задач является правильная оценка ожидаемого денежного потока. Если его рассчитать неправильно, то любой метод оценки инвестиционного проекта даст неверный результат, из-за чего эффективный проект может быть отвергнут как убыточный, а экономически невыгодный принят за сверхприбыльный. Именно поэтому важно грамотно составить план денежного потока компании.

Вопросы инвестирования в современных условиях достаточно полно разрабатывались в трудах современных отечественных и зарубежных ученых: Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Блеха, У. Гетца, Л.Дж. Гитмана, У.Ф. Шарпа, Дж. Хорна, А.Н. Асаула, И.А. Бланка, Л.С. Бляхмана, И.П. Бойко, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, А.А. Горбунова, В.А. Заренкова, А.Б. Идрисова, В.С. Кабакова, Ю.Н. Казанского, Л.М. Каплана, А.Е. Карлика, Г.Б. Клейнера, А.Ф. Клюева, Б.А. Колтынюка, А.Б. Крутика, А.А. Маркина, Т.Д. Масловой, А.М. Немчина, Ю.П. Панибратова, Е.В. Песоцкой, А.Н. Петрова, Б.В. Прянкова, А.С. Роботова, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, В.В. Томилова, Д.В. Шопенко, Е.М. Четыркина.

Определенная часть исследований, проводимых отечественными учеными, имеет фундаментальный характер, и не потеряла теоретического значения в современный период. Однако большинство из них проблему повышения эффективности управления инвестиционными ресурсами во всем многообразии данного процесса, рассматриваемого как сложную экономическую систему, затрагивали недостаточно.

В связи с вышеизложенным, при написании дипломной работы необходимо рассмотреть следующие задачи:

1. Изучить основные критерии экономической эффективности инвестиционного проекта;

2. Рассчитать и проанализировать показатели эффективности инвестиционных проектов, в том числе показатели чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, внутренней нормы прибыли и др.;

3. Провести финансово-экономический анализ ООО «Дорстрой»;

4. Проанализировать экономическую эффективность инвестиционного проекта.

Объектом исследования является строительная компания ООО «Дорстрой».

Предметом исследования является инвестиционная деятельность предприятия.

ГЛАВА 1. ОБЗОР РЫНКА и анализ рыночной ситуации

1.1. Общие сведения о проекте

Целью рассматриваемого инвестиционного проекта является строительство торгово-развлекательного комплекса в г. Сургуте. Торгово-развлекательный комплекс - это совокупность предприятий торговли, реализующих универсальный ассортимент товаров, предприятий общественного питания, предприятий сферы услуг и развлечений, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое. В таком комплексе, как правило, соседство двух ключевых функций (торговой и развлекательной) является взаимовыгодным.

Данный формат появился в России не так давно. Необходимость создания таких комплексов вызвана стремлением привлечь дополнительный человекопоток в торговый центр. Развлекательная функция повышает конкурентоспособность комплекса.

Развлекательная функция повышает узнаваемость объекта, а также помогает «приучить» посетителей к центру, создавая образ комплекса, в который не задумываясь можно посетить с любой целью – будь то покупки или отдых, совмещая приятное с полезным. На Западе развлекательные услуги давно рассматриваются в качестве «якорного арендатора», в России данная культура только зарождается.

Строительство торгово-развлекательного комплекса в г. Сургуте обеспечит для жителей города наличие привлекательных мест отдыха и осуществления покупок. Появление торгово-развлекательного комплекса такого масштаба привлечет в регион представителей крупнейших отечественных и зарубежных сетевых брендов, что будет способствовать развитию города и повышению степени удовлетворения потребностей населения.

Высокий уровень экономически активного населения, вкупе с высоким уровнем дохода стимулирует развитие инфраструктуры города, как в жилищном, так и в коммерческом и развлекательном направлении. Наличие благоприятных условий, как в округе, так и непосредственно в городе Сургут для развития предпринимательского потенциала способствуют позитивному развитию рынков товаров и услуг. В автономном округе и в городе Сургут в частности, сложилась благоприятная ситуация, которая позволяет с наименьшей степенью риска инвестировать средства в торговую отрасль.

Для достижения поставленной цели требуется осуществление комплекса мероприятий по организации строительства и ввода в эксплуатацию, а также дальнейшего управления деятельностью торгово-развлекательного комплекса.

Общая площадь комплекса составляет 121 563,05 кв.м. При этом в цокольном этаже располагается автостоянка общей площадью 39 878,66 кв.м. и торговые и складские помещения на площади 20 827,06 кв.м. Помещения первого этажа (60 857,33 кв.м.) имеют торговое, развлекательное и вспомогательное назначение.

Концепция Комплекса предполагает возможность удовлетворения абсолютного большинства потребностей в продукции и услугах. Торгово-развлекательный комплекс станет местом, сочетающим в себе возможность приобретения полного комплекса потребительских товаров, общественное питание, спортивный отдых, а также разнообразные развлечения для взрослых и детей.

До 3000 кв.м. площади торгово-развлекательного комплекса отведено под предприятия общественного питания – рестораны и fast food. Сочетание на территории одного центра предприятий питания с различными ценовыми и качественными характеристиками позволит привлечь покупателей из различных слоев населения.

Детская зона торгово-развлекательного комплекса составит более 400 кв.м. Таким образом, в то время как родители совершают покупки, дети могут оставаться под присмотром в детской комнате, либо воспользоваться комплексом разнообразных специально предусмотренных для них развлечений.

К числу особенностей комплекса, делающих его уникальным в г. Сургуте, является размещение на территории торгово-развлекательного центра ледового катка, который должен стать привлекательным местом отдыха детей и взрослых.

Несмотря на наличие развлекательной составляющей, основным назначением ТРК является торговля. Поэтому большая часть территории комплекса отводится под размещение продуктового супермаркета, магазинов по продаже бытовой техники и электроники, парфюмерно-косметических магазинов, а также бутиков дорогой одежды и аксессуаров, спортивного магазина. Множество бутиков Торгового Центра предложат посетителям одежду, обувь, косметику, подарки и другие разнообразные товары.

В качестве якорного оператора в ТРК будет функционировать один из известных сетевых брендов, представляющих товары для дома, - «Твой дом». В процессе реализации проекта планируется привлечение и других якорных операторов, в частности «М-Видео», «Спорт-Мастер», «Л’Этуаль» и т.д.

Укрупнено площади торгово-развлекательного центра в зависимости от назначения можно сгруппировать следующим образом:

Таблица 1. Площади торгово-развлекательного центра

Общая потребность проекта в инвестициях составляет 2 912 773 тыс. руб.

1.2. Анализ внешней среды

Бизнес-план должен содержать описание демографических, экономических, экологических, научно-технических, политико-правовых и социально-культурных тенденций.

1.2.1. Оценка демографических тенденций

Демографические характеристики рынка указывают на его размер и потенциальный спрос на товары и услуги (рис. 1). Демографическая ситуация в городе Сургут характеризуется высоким естественным приростом населения, что обусловлено, в основном, ростом численности женщин детородного возраста. Коэффициент общего прироста населения в 2007 году – 14,5 на тысячу жителей, в том числе естественного – 8,7, миграционного – 5,8. Численность постоянного населения города за 2007 год составила 291,74 тыс. человек или 100,6 % к 2006 году.

В 2007 году по сравнению с 2006 годом в общей численности населения на 0,4 % упала доля лиц в трудоспособном возрасте и составила 72,8 %, доля лиц моложе трудоспособного возраста - на 0,2 % (18,3 %), при этом на 0,6 % увеличилась доля лиц старше трудоспособного возраста – до 8,9 %.

Рис. 1. Динамика численности населения за 2001-2007г.г. и прогноз численности населения г. Сургут до 2010 г.

Среднегодовая численность экономически активного населения города в 2007 году составила по оценке 173,3 тыс. человек (2006 год – 172,5) или 59,4 % от общей численности населения (2006 год – 59,4 %). В экономике было занято по оценке 167,3 тысяч горожан (2006 год – 165,1), из них на территории города – 141,3 тыс. человек (2006 год – 139,1). Доля занятых в экономике от общей численности экономически активного населения - 96,5 % (2006 год – 95,7 %), в том числе занятых в экономике на территории города – 81,5 % (2006 год – 80,6).

Уровень безработицы в Сургуте один из самых низких среди муниципальных образований округа. Среднемесячный денежный доход на душу населения в 2007 году составил по оценке 27 тыс. рублей (2006 год – 22), среднемесячная заработная плата одного работающего (по полному кругу организаций) - 38 тыс. рублей (2006 год – 33), среднемесячная трудовая пенсия - 5,4 тыс. рублей (2006 год – 4,9) (рис. 2.2).

Рис. 2. Динамика среднедушевого дохода населения за 2001-2007 гг. и прогноз среднедушевого дохода населения в г. Сургут до 2010г.

По сравнению с 2006 годом в 2007 году наблюдался рост покупательной способности доходов населения. Реальные доходы населения увеличились по оценке по сравнению с 2006 годом на 11,8%, реальная заработная плата – на 5,9%, реальный размер трудовой пенсии остался практически на уровне предыдущего года (100,3%).

Развитие инфраструктуры города, рост платежеспособного спроса населения способствуют насыщению рынка товаров и услуг города и, соответственно, росту реального потребления. По среднедушевому потреблению товаров и услуг город на первом месте среди муниципальных образований округа.

В общем объеме потребительских расходов удельный вес оборота розничной торговли составляет 77,2%, оборот общественного питания – 4,8 %, объем платных услуг населению – 18%. В 2007 году потребление на душу населения составило 300 тыс. рублей, в том числе товаров – 246 тыс. рублей, услуг – 54 тыс. рублей. В натуральном выражении потребление увеличилось на 24 %, в том числе товаров – на 27 %, услуг – на 11 %.

В объеме потребления товаров увеличивается доля непродовольственных товаров. Возрастает обеспеченность населения предметами культурно-бытового назначения длительного пользования, что создает основу для развития сферы услуг. Интенсивное развитие инфраструктуры города обусловило то, что расходы и сбережения на территории города с 2005 года стали превышать доходы жителей муниципального образования.

1.2.2. Анализ экономических тенденций

Экономические тенденции существенно влияют на индивидуальных потребителей и компании, поэтому эффективный бизнес-план должен учитывать местные, региональные, общенациональные и даже глобальные экономические тенденции и предвосхищать грядущие изменения.

Общеэкономические показатели экономики города Сургут за 2007 год составили:

Торговая сфера города Сургута в настоящее время представляет единый, целостный комплекс, состоящий из разветвленной сети магазинов, современных универсальных торговых центров, супермаркетов и рынков. В течение последних лет укреплялась материально-техническая база предприятий, совершенствовалось территориальное размещение магазинов по микрорайонам города, повышался технический уровень и культура обслуживания покупателей.

На 01.01.2008 года в городе зафиксировано 1563 объекта розничной торговли, из них 864 магазина с общей торговой площадью более 200 тыс.кв. метров, 229 павильонов с торговой площадью 6,6 тыс.кв. метров, 470 киосков. За год введено 37 магазинов, торговая площадь увеличилась на 19,5 тыс.кв. метров как за счет нового строительства, так и за счет реконструкции действующих предприятий (рис. 3).

Рис. 3. Динамика роста общей торговой площади г. Сургут с 2001 по начало 2008 гг.

В городе 36 магазинов с торговой площадью более 1000 кв. метров. Среди них специализированные - "VITO PONTI" (меховые изделия), "Фараон" (мебель), "Техноцентр" (электронная техника), с универсальным ассортиментом - "Росич", "Богатырь", "Сибирь", "Мир", "Новый мир", "Гера" и другие (рис. 4).

Рис. 4. Динамика обеспеченности торговыми площадями г. Сургут с 2001 по начало 2008 гг.

В 2007 году оборот розничной торговли по городу составил 67,3 млрд. рублей или 232 тыс. рублей на душу населения (рис. 5).

Рис. 5. Динамика оборота розничной торговли за 2001-2007г.г. и прогноз оборота розничной торговли в г.Сургут до 2010г.

По итогам первого квартала текущего года - оборот розничной торговли составил 10,5 млрд.рублей или 35,7 тыс.рублей на душу населения, в сопоставимых ценах к соответствующему периоду прошлого года – 107 %.

1.2.3. Оценка конкурентной среды

Следующим этапом является оценка и анализ конкурентов для выявления тенденций, связанных с перераспределением долей рынка, принадлежащих конкурентам, чтобы определить конкурентные барьеры входа и выхода с рынка и конкурентных преимуществ.

Город Сургут характеризуется большим числом торговых площадей – 200 тыс. кв.м. на 291 тыс. жителей. Основной причиной развития торговли является рост внутреннего спроса, который вызван повышением качества жизни населения.

Развитие сферы торговли можно объяснить не только ростом покупательской способности населения, но и доступностью приобретения дорогостоящих видов товаров таких как: автомобиль, мебель, сложно-бытовая техника, меховые изделия. Доступность обуславливается совершенствованием форм оплаты товаров - предоставлением торговыми предприятиями рассрочки платежей за приобретенный товар, наличие беспроцентных кредитов, использование системы потребительского кредитования с участием банков. Значительное влияние оказывают следующие факторы: совершенствование форм торгового обслуживания, расширение товарного ассортимента, увеличение торговых площадей, специализация магазинов.

Рынок купли-продажи торговых площадей Сургута до настоящего времени фактически являлся только вторичным, т.к. новое строительство велось в основном в жилом секторе. На рынке представлены в основном встроенно-пристроенные помещения свободного назначения в новых жилых домах. Торговые помещения площадью от 10 до 80 кв.м. востребованы федеральными и местными салонами связи, туристическими агентствами, представительствами страховых компаний и т.д. Спрос на встроенно-пристроенные помещения от 300 до 1000 кв.м. поддерживается мебельными салонами, спортивными магазинами современного формата, офисами крупных федеральных компаний, местными сетевыми компаниями бытовой техники, магазинами строительных и отделочных материалов.

Наибольший прирост предложения происходит за счет встроенных и встроенно-пристроенных торговых площадей (большинство помещений, переведенных из жилых в нежилые, приобретают торговое назначение), а также помещений в торговых центрах в результате строительства новых крупноформатных объектов торговли, площади в которых преимущественно сдают в аренду. На данный момент в г.Сургут насчитывается порядка 9 крупных торговых центров (арендопригодной площадью от 5000 кв.м.), общей площадью порядка 100 тыс. кв.м.

В 2008-2009 годах планируется ввод следующих торговых центров: два торговых центра по пр. Ленина (общая площадь каждого — 5670 кв.м.; срок сдачи — 4 кв. 2008г.), ТРЦ «Вершина» на пересечении пр. Мира с ул. Генерала Иванова (общая площадь — 36 200 кв.м., срок сдачи — 4 кв. 2009г.), торговый центр по ул. Игоря Киртбая (общая площадь — 4 000 кв.м., срок сдачи — 4 кв. 2008г.), ТЦ «Мега-мир» по ул. Рационализаторов (общая площадь — 23000 кв.м., срок сдачи — I полугодии 2009г.), ТЦ на ул. Университетской (общая площадь — 9550 кв.м., срок сдачи – 4 кв. 2008г.), ТЦ по пр. Пролетарский (общая площадь — 2 500 кв.м., срок сдачи 4 кв. 2008г.), ТРЦ на пересечении улиц И. Каролинского и пр. Пролетарский (общая площадь — 47 000 кв.м., срок сдачи конец 2009г.- начало 2010г.), ТРК «Сургут-сити» (общая площадь — 70 000 кв.м., срок сдачи 2010г.) Таким образом, в 2008 – 2009 гг. будет введено в эксплуатацию порядка 9 торговых центров общей площадью более 200 000 кв.м.

В таблице 2 приведем перечень конкурентов (Приложение 1).

Таблица 2. Оценка конкурентной среды строящихся торговых центров в г. Сургут

Следовательно, можно отметить, что для строительства ТРЦ есть достаточно большой спектр деятельности.

В городе Сургут осуществляет свою деятельность большое число торговых центров, наиболее крупные из них, такие как Универсам «Росич», Гипермаркет «Богатырь», ТРЦ «CITI CENTRE», ТЦ «Мир». Объекты торговли рассмотрены с позиции месторасположения, архитектурно-планировочных решений, технических характеристик, набора арендаторов и иных показателей, дающих возможность оценить преимущества и недостатки каждого из торговых центров (табл. 3) (Приложение 2).

Таблица 3. Оценка конкурентной среды торговых центров в г. Сургут

В заключении отметим, что ни один из вышеупомянутых торговых центров в полной мере не располагает всеми необходимыми составляющими для того, чтобы удовлетворить запросы посетителей. Нет ни одного, кто бы сочетал в себе как развитую торговую зону с грамотно сформированным пулом арендаторов и развлекательную зону ориентированную как на семейное времяпровождение, так и на молодежь.

Ни один из центров не обеспечил своих посетителей гипермаркетом с возможностью транспортировки покупок на тележке до транспортного средства на стоянке. Почти все торговые центры испытывают проблемы с организацией достаточно удобной и вместительной парковки.

По техническому обеспечению существующие торговые центры также имеют ряд недостатков, а именно отсутствие лифтов для посетителей с колясками, линий эскалаторов. Те немногие торговые центры установившие эскалаторы для своих посетителей (ТРЦ «CITI CENTRE», гипермаркет «Богатырь», ТЦ «Сибирь»), обеспечивают только поэтажный подъем, спуск осуществляется по лестнице. ТЦ «Гера» имеет два пассажирских лифта, один из которых панорамный, однако техническое превосходство не компенсирует недостатки центра, проанализированные в части посвященной данному торговому центру.

Отметим, что активное строительство ресторанов, гостиниц, развлекательных центров началось в последние три-четыре года. Есть все предпосылки и для дальнейшего развития. Согласно данным статистики за первый квартал 2008 года жители города тратят на общественное питание и бытовые услуги и розничные товары более 17 000 рублей ежемесячно, и скорее всего эта цифра будет расти вместе с ростом доходов.

Уровень заработной платы а, следовательно, и покупательная способность сургутян, с каждым годом растут, в то время как уровень конкуренции невысок. Так что по нашим оценкам тенденция развития индустрии развлечений еще не достигла своего пика, и рынок не насыщен.

Таким образом, город Сургут, несмотря на достаточно большое количество торговых площадей (более 200 тыс.кв.м. на 292 тыс. человек населения) не может похвастаться наличием торговых центров современного формата. При этом город имеет уровень дохода на душу населения превышающий показатели многих городов, как в области, так и в целом по стране, а доля жителей трудоспособного возраста гораздо выше среднего по России.

Сургутян можно характеризовать как активных и платежеспособных покупателей, желающих пользоваться хорошими товарами и услугами. Это подтверждается как высокой рождаемостью, большими оборотами туроператоров и растущим оборотом дорогостоящих товаров (шубы, ювелирные изделия, автомобили, мебель).

Сумма расходов на потребительские нужды горожан (300 тыс. руб. на душу населения в 2007 году) превышает подобные показатели многих городов миллионников средней полосы России. По прогнозу информационно-аналитического управления городской администрации потребительские расходы населения Сургута к 2010 году достигнут 135 миллиардов рублей или 444,1 тыс. рублей в среднедушевом потреблении. Все это позволяет говорить о том, что город нуждается в качественном торгово-развлекательном центре высокого класса.

1.2.4. SWOT-анализ

SWOT-анализ целесообразно проводить для каждого конкурента и рассматривать возможное влияние каждой фирмы на отрасль и соответствующий рынок в целом, но в данном анализе обобщим сильные стороны (внутренние способности, которые благоприятствуют достижению целей, поставленных перед компанией) и слабые стороны (внутренние факторы, которые препятствуют достижению целей, поставленных перед компанией).

С помощью данных, собранных посредством сканирования и анализа внешней среды, выполним SWOT-анализ, призванный выявить сильные и слабые стороны ООО «Дорстрой» (табл. 4.).

Таблица 4. SWOT-анализ строительства ТРЦ

Таким образом, использование данного анализа позволит ООО «Дорстрой» учесть слабые стороны соперников и предусмотреть меры защиты от сильных сторон соперников.

1.3. Анализ внутренней среды

Анализ и сканирование внутренней среды начинается с миссии организации – своего рода ориентира в деятельности компании, далее анализируются ресурсы компании, ее товарный ассортимент, результаты предыдущей деятельности, отношения с другими компаниями и ключевые компетенции.

1.3.1. Миссия

Миссия ООО «Дорстрой» отсутствует, поэтому следует определить ее в ближайшей перспективе. В миссии формулируются основные цели компании, ее место в обществе и ценности, которые компания создает для общества.

1.3.2. Ресурсы

Структура ресурсов ООО «Дорстрой» представлена имеющимися в распоряжении предприятия. В первую очередь это относится к человеческим, финансовым и информационным ресурсам, а также к доступу к сырью и контактам с поставщиками.

Человеческие ресурсы, самый сложный ресурс с точки зрения приобретения и управления, управлением, содержанием и уборкой торгово-развлекательного центра будет заниматься ООО «Консалтинг». Кроме того, для обеспечения функционирования торгово-развлекательного комплекса будет привлечена команда менеджеров из 10-15 человек.

Одним из важнейших факторов, влияющих на успешность проекта, является создание высокопрофессиональной команды менеджеров, которая будет занята во всех процессах, сопровождающих реализацию данного проекта. Организационная структура ООО «Дорстрой» приведена в Приложении 3.

Штат компании составляет 18 человек. Из них 85% имеют высшее образование. Большинство персонала – молодые специалисты. Для управления торгово-развлекательным комплексом потребуется дополнительное привлечение как управляющего так и управленческого персонала.

Проанализировав опыт управления аналогичными торгово-развлекательными комплексами, предприятие планирует введение следующей организационной структуры управления:

В состав управляющей команды входят 2 топ-менеджера: коммерческий директор, технический директор.

К управляющему персоналу торгово-развлекательного комплекса предъявляются довольно высокие требования. Несомненно, наиболее высокими станут требования, предъявляемые к коммерческому директору. Он должен обязательно иметь высшее (экономическое) образование и достаточно длительный опыт работы в данной области на управляющих должностях.

До открытия торгово-развлекательного комплекса коммерческий директор занимается поиском арендаторов, а потом контролирует их деятельность. Торгово-развлекательный комплекс — это коммерческий и финансовый актив, который имеет свой доход (поступления от арендаторов и доходы развлекательных центров) и в котором каждый арендатор несет определенные финансовые риски. Поэтому все вопросы, связанные с этой стороной бизнеса, находятся в компетенции коммерческого директора.

Также задачей коммерческого директора является увеличение капитализации здания: получение большего дохода от арендатора при наиболее минимальных рисках. Поэтому необходим поиск постоянных, более надежных арендаторов. А по окончании срока действия договора аренды — добиться его продления и, если это возможно, увеличить арендные ставки.

Коммерческий директор должен приложить максимум усилий, чтобы ротация арендаторов имела положительные результаты: например, поступление более интересных марок. Коммерческий директор должен сделать все возможное, чтобы обеспечить своим арендаторам условия для хороших продаж: например, создать рабочую группу арендаторов для обсуждения рекламных кампаний, акций, покупательского потока, бюджета. В его задачи входят сбор и анализ информации, отражающей эффективность рекламных кампаний в торгово-развлекательном комплексе. Для этого используется счётчик покупателей, а также данные о товарообороте каждого арендатора.

Так как главной задачей коммерческого директора является работа с арендаторами – это должен быть человек, хорошо достаточно долго проработавший в сфере торговли и понимающий арендаторов¹. За техническое управление торговым центром отвечает технический директор, который в свою очередь работает с субподрядчиками. Именно он решает практически все каждодневные вопросы в центре. Его задача — снижение затрат и обеспечение постоянной чистоты и безопасности центра. Для этого он привлекает к работе специалистов в области технического обеспечения, безопасности и уборки.

В его подчинении находится специалист по техническому обеспечению здания, в обязанности которого входят: руководство службой технической поддержки и обслуживания; распоряжение бюджетом, выделенным на техобслуживание; проведение ремонта и установка оборудования. Именно он вместе с техническим директором работает с субподрядчиками по техническому обслуживанию здания.

Администраторы осуществляют оперативную работу по взаимодействию с арендаторами и субподрядными организациями, а также выполняют большой объём работы по контролю общего порядка в ТРК. Примерное количество администраторов, которое будет привлечено в ТРЦ, составляет 10 человек.

Таким образом, общее количество вновь созданных рабочих мест управляющего персонала составит 12 человек. Управленческий персонал специально на работу привлекаться не будет, так как содержание ТРЦ будет осуществляться клининговой компанией, привлеченной ООО «Консалтинг». Общее количество вновь созданных в городе Сургуте рабочих мест, с учетом управленческого персонала и арендаторов, составит 200 человек.

Финансовые ресурсы отражают доступ к капиталу и собственный капитал предприятия, для определения потребности в финансировании ООО «Дорстрой» для строительства ТРЦ.

В течение всего периода функционирования предприятие постоянно наращивает объем продаж и стабильно получает прибыль. При этом ежегодно растет рентабельность основной деятельности предприятия. В результате значительного увеличения заемных средств предприятия, в частности, долгосрочных кредитов и займов, в 2007 г. расходы предприятия по выплате процентов, а также прочие расходы значительно увеличились. Этим было вызвано и снижение чистой прибыли Общества на конец 2007 года (табл. 5).

Таблица 5. Основные показатели деятельности ООО «Дорстрой»

На 01.01.2008г. предприятие привлекло заемные средства, большая часть которых представляет собой долгосрочные кредиты со сроками погашения в 2008 – 2012 гг.

В декабре 2007 г. с компанией был подписан Государственный контракт на выполнение работ по строительству объекта: «ДК Газовик». По Контракту компания ООО «Дорстрой» выступает генподрядчиком. Весь объем строительно-монтажных, специальных и пуско-наладочных работ по ДК в г.Сургуте будет выполнять Субподрядная организация. Финансирование строительства объекта «ДК Газовик» будет осуществляться за счет средств федерального бюджета согласно утвержденному лимиту капитальных вложений.

Лимит капитальных вложений по Государственному контракту на 2008 год представлен в таблице, при прогнозировании деятельности компании делается допущение о том, что перечисления будут осуществляться ежеквартально одной суммой, предположительно в середине периода (табл. 6).

Таблица 6. Структура капитальных вложений ООО «Дорстрой»

Компания ООО «Дорстрой» производит оплату выполненных работ Субподрядчика по строительству ДК в г. Сургуте согласно графику финансирования, утвержденного сторонами в Договоре подряда. При прогнозировании изменений в деятельности компании (без проекта) будут учтены условия Государственного контракта по строительству ДК в г. Сургуте. Финансирование строительства и график поступлений приведено в Приложении 4.

Кроме того, компания получает государственную поддержку в виде бюджетных средств, перечисляемых на частичное покрытие процентов по долгосрочным кредитам. График поступлений денежных средств государственной поддержке представлен в таблице 7 .

Таблица 7. График поступлений денежных средств государственной поддержки

Поступления средств государственной поддержки при прогнозировании деятельности компании будут учтены в «Отчете о прибылях и убытках», в строке «Прочие внереализационные доходы (расходы)».

Следующим является наличие информационных ресурсов, которые предприятие будет использовать для поддержки планирования, практической реализации и контроля за выполнением маркетинговых мероприятий.

На первоначальном этапе строительства ООО «Дорстрой» целесообразно информировать потенциальных арендаторов ТРЦ посредством размещения рекламы на фасаде здания и в локальном окружении строящегося объекта. Будет полезным оповещение местных и областных СМИ о строительстве крупномасштабного торгово-развлекательного комплекса ориентированного на жителей Сургута и района, проведение пресс-конференций, презентаций проекта потенциальным арендаторам, пресс-релизов, непосредственным общением с каждым потенциальным арендатором. Объявления в газетах относительно недорогие и могут распространяться достаточно широко. Можно также использовать Интернет. Разработка веб-сайта для торгового центра может оказаться недорогим и эффективным способом распространения информации.

Поставки являются следующим важным ресурсом проекта, так как достаточно ли обеспечение производственного процесса и надежность поставщиков является важным и необходимым ресурсом.

ООО «Дорстрой» является генеральным заказчиком. Генеральный подрядчик по проекту – турецкая фирма «Дженк», осуществляющая деятельность по гражданскому строительству, проектированию, выполнению отделочных работ на территории всей России. Компания является подрядчиком по строительству и обустройству транспортной инфраструктуры, подрядчиком гражданского строительства с собственными проектными подразделениями, подрядчиком по работам в гражданском строительстве не указанным в другом месте, подрядчики по строительным металлоконструкциям в гражданском строительстве. Проектная организация – ООО «СТ&Проект». Данная компания осуществляет деятельность по оказанию услуг в области архитектуры промышленных объектов по всей России.

1.3.3. Товарный ассортимент (услуги)

В данном разделе отражена информация о том, какие сегменты рынка интересны компании и какую долю рынка занимает ООО «Дорстрой».

Общество с ограниченной ответственностью «Дорстрой» функционирует с 1997 года. Оно образовано на базе треста «Дорстрой», созданного 12 февраля 1966 года. ООО «Дорстрой» относится к разряду наиболее крупных строительных предприятий города Сургута и района. Предприятие осуществляет полный комплекс строительных работ, является основным застройщиком, осуществляющим строительство жилья и социально-культурных объектов в городе. Компания самостоятельно осуществляет строительство по договорам подряда, а также привлекает субподрядчиков.

Основными видами деятельности предприятия являются:

На выполнение строительных работ Общество имеет лицензии, действие которых распространяется на Ханты-Мансийский автономный округ, имеются необходимые сертификаты и патенты на реализуемую продукцию.

Кроме того, ООО «Дорстрой» предоставляет нежилые помещения для аренды юридическим и физическим лицам.

Укрупненный ассортимент продукции / услуг общества в настоящее время составляет:

- выполнение строительно-монтажных работ по договорам подряда (собственными силами) – 8%

- предоставление в аренду имущества – 82%

Предприятием построены многие промышленные объекты, объекты культуры, образования, торговли. Последний реализованный проект – «Жилищный комплекс», в состав которого входит ТРЦ, включающий в себя магазины, два кинотеатра, казино, сеть кафе, ресторан, гостиницу, офисы, конференц-зал, релакс-салон.

При прогнозировании изменений в деятельности компании будут учтены условия Государственного контракта по строительству ДК «Газовик».

В собственности Общества имеется:

Наличие такого потенциала ставит Общество в разряд наиболее крупных строительных предприятий города Сургута и района.

Результатом реализации данного инвестиционного проекта станет строительство суперрегионального торгово-развлекательного комплекса, который ориентирован на комплексное удовлетворение потребностей потенциальных покупателей.

Общая площадь комплекса составляет 121563,05 кв.м. При этом в цокольном этаже располагается автостоянка общей площадью 39 878,66 кв.м. и торговые и складские помещения на площади 20827,06кв.м. Помещения первого этажа (60857,33 кв.м.) имеют торговое, развлекательное и вспомогательное назначение.

Концепция Комплекса предполагает возможность удовлетворения абсолютного большинства потребностей в продукции и услугах. Торгово-развлекательный комплекс станет местом, сочетающим в себе возможность приобретения полного комплекса потребительских товаров, общественное питание, спортивный отдых, а также разнообразные развлечения для взрослых и детей.

До 3000 кв.м. площади торгово-развлекательного комплекса отведено под предприятия общественного питания – рестораны и fast food. Сочетание на территории одного центра предприятий питания с различными ценовыми и качественными характеристиками позволит привлечь покупателей из различных слоев населения.

Детская зона торгово-развлекательного комплекса составит более 400 кв.м. Таким образом, в то время как родители совершают покупки, дети могут оставаться под присмотром в детской комнате, либо воспользоваться комплексом разнообразных специально предусмотренных для них развлечений. К числу особенностей комплекса, делающих его уникальным в г. Сургуте, является размещение на территории торгово-развлекательного центра ледового катка, который должен стать привлекательным местом отдыха детей и взрослых.

Таблица 8. Экспликация площадей торгово-развлекательного комплекса

Несмотря на наличие развлекательной составляющей, основным назначением ТРК является торговля. Поэтому большая часть территории комплекса отводится под размещение продуктового супермаркета, магазинов по продаже бытовой техники и электроники, парфюмерно-косметических магазинов, а также бутиков дорогой одежды и аксессуаров, спортивного магазина. Множество бутиков Торгового Центра предложат посетителям одежду, обувь, косметику, подарки и другие разнообразные товары.

Одной из специфических особенностей торгово-развлекательного комплекса станет размещение выставочного зала.

Площади в зависимости от назначения будут сдаваться в аренду по различным арендным ставкам. Укрупнено площади торгово-развлекательного центра в зависимости от назначения можно сгруппировать следующим образом (табл. 9).

Таблица 9. Структура площади ТРЦ

В качестве якорного оператора в ТРК будет функционировать один из известных сетевых брендов, представляющих товары для дома, - «Твой дом». В процессе реализации проекта планируется привлечение и других якорных операторов, в частности «М-Видео», «Спорт-Мастер», «Л’Этуаль» и т.д.

1.3.4. Оценка финансового состояния предыдущей деятельности предприятия

ООО «Дорстрой» функционирует с 1997 года, за период существования общество зарекомендовало себя как одно из надежных и успешно функционирующих на строительном рынке в г. Сургуте и районе.

На протяжении 2005 – 2007 гг. структура активов имела следующий вид (табл. 10.).

Таблица 10. Показатели баланса ООО «Дорстрой»

Из таблицы видно, что валюта баланса за рассматриваемый период увеличилась на 407 528 тыс.руб. (на 45%) и составила 1 313 983 тыс.руб., что является положительным фактором в деятельности предприятия. Данное увеличение связано в основном с увеличением внеоборотных активов – рост внеоборотных активов составил 354 219 тыс.руб. (на 48%), тогда как оборотные активы возросли всего на 53 309 тыс.руб. (на 33%). Это обусловлено тем, что за рассматриваемый период предприятие построило торгово-развлекательный комплекс и торговый центр, которые в настоящее время сданы в эксплуатацию и предоставляются в аренду.

Активы предприятия по состоянию на 01.07.2008г. сформированы следующим образом: внеоборотные активы 84% валюты баланса, оборотные активы 16%. Данное соотношение подтверждает специфику деятельности предприятия – строительная деятельность и предоставление имущества в аренду.

Основным источником финансирования деятельности предприятия является заемный капитал, который увеличился за рассматриваемый период на 427 553 тыс.руб. (на 84%), при одновременном незначительном сокращении собственного капитала на 20 025 тыс.руб.(на 5%). Доля собственного капитала в источниках финансирования за анализируемый период сократилась с 44% до 29% , при одновременном росте доли заемного капитала с 56% до 71%. Это указывает на рост финансовой зависимости предприятия от внешних источников финансирования.

В целом, структуру баланса следует признать удовлетворительной.

Проведем оценку производственного потенциала ООО «Дорстрой», данные расчетов представим в табл. 11.

Таблица 11. Оценка производственного потенциала ООО «Дорстрой»

Из таблицы видно, что имущество предприятие увеличилось на 415 890 тыс. руб., с 906 455 тыс. руб. в 2005 году до 1 322 345 тыс. руб. в 2007 году, причем удельный вес производственных возможностей увеличился с 2,97 % в 2005 году до 58,24 % в 2007 году, что является положительной характеристикой финансового состояния предприятия.

В результате предварительного ознакомления с балансом можно предположить, что на предприятии имеет место стабильное развитие деятельности. Снижение валюты баланса на конец периода объясняется спецификой деятельности организации.

В таблице 12 приведены основные показатели финансовых результатов ООО «Дорстрой».

Таблица 12. Финансовые результаты ООО «Дорстрой»

Для проведения анализа ликвидности баланса необходимо произвести группировку статей баланса и рассчитать показатели ликвидности предприятия:

Таблица 13. Баланс ликвидности ООО «Дорстрой»

Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеют место следующие соотношения: А1>П1, А2>П2, А3>П3, А4<П4. Как видно из таблицы 2.3.1. данные соотношения не выполняются.

Таким образом, следует сделать вывод, что баланс предприятия не является абсолютно ликвидным. Однако, следует отметить, что проводимый по изложенной схеме анализ ликвидности баланса является приближенным. Более детальным является анализ платежеспособности при помощи финансовых коэффициентов, характеризующих способность предприятия быстро погасить свои текущие обязательства за счет оборотных средств:

Таблица 14. Показатели ликвидности ООО «Дорстрой»

Проанализировав полученные данные, можно сделать вывод об улучшении финансовой устойчивости предприятия – коэф-ты общей и срочной ликвидности на конец рассматриваемого периода соответствуют нормативным значениям и имеют тенденцию к росту, что характеризует возможность предприятия погашать свои обязательства в будущем.

Положительная величина и рост чистого оборотного капитала также свидетельствуют об укреплении финансового состояния компании, однако его величина недостаточна для осуществления масштабных инвестиций за счет собственных средств (минимальный ЧОК = наименее ликвидные оборотные активы).

Наращивание коэффициента соотношения привлеченных и собственных средств, а также сокращение коэффициента автономии означает рост зависимости предприятия от внешних источников финансирования. Однако 81% заемного капитала составляют долгосрочные пассивы, которые совместно с собственным капиталом образуют инвестированный капитал и дают возможность предприятию использовать эти источники финансирования в течение длительного срока.

Исходя из вышеизложенного следует признать финансовую устойчивость предприятия приемлемой т.к.:

В течение всего периода функционирования предприятие постоянно наращивает объем продаж и стабильно получает прибыль. При этом ежегодно растет рентабельность основной деятельности. Основные показатели деятельности предприятия представлены в таблице 15.

Таблица 15. Показатели рентабельности предприятия ООО «Дорстрой»

Наиболее важным является показатель изменения выручки, т. к. он является индикатором благополучия предприятия. Выручка от реализации продукции в рассматриваемом периоде    увеличилась на  44,5% при росте себестоимости всего на 2,8%. Это оказало положительное влияние на сумму прибыли и показатели рентабельности.

Прибыль до налогообложения характеризует величину общего экономического эффекта, полученного от финансово-хозяйственной деятельности. За анализируемый период прибыль до налогообложения  возросла более чем в 3,5 раза (на 257,58%). Однако, чистая прибыль сократилась на 43%, так как предприятие наращивает объем заемных ресурсов, что ведет к увеличению расходов по выплате процентов.

Анализ коэффициентов рентабельности говорит о том, что за рассматриваемый период в ООО «Дорстрой» наблюдается устойчивый рост рентабельности продаж. Значение данного коэффициента свыше 30% характеризует данное предприятие как высокодоходное и сверхрентабельное. Рентабельность всего капитала показывает, какую прибыль приносит каждый вложенный в активы компании рубль. На конец рассматриваемого периода его значение составило 1,86.

Рентабельность собственного капитала сокращается. Однако следует иметь в виду, что рентабельность собственного капитала и финансовая устойчивость имеют обратную зависимость. Достаточно обратить внимание на формулы коэффициента автономии и рентабельности собственного капитала.

При увеличении собственного капитала возрастает финансовая устойчивость организации и снижается рентабельность собственных средств. В связи с этим утверждение, что для предприятия всегда целесообразно увеличение собственного капитала является неоднозначным. Собственных средств должно быть достаточно для обеспечения финансовой устойчивости.

Из вышеизложенного следует сделать вывод, что предприятие успешно использует и комбинирует различные источники средств, как собственные так и привлеченные, обеспечивая получение прибыли при сохранении платежеспособности и кредитоспособности в условиях допустимого уровня риска.

В целом, финансово-экономическое состояние предприятия характеризуется как среднее, что многие неудовлетворительные показатели функционирования предприятия могут быть объяснены спецификой его деятельности (строительная компания). Так, снижение валюты баланса в 2007 году произошло вследствие уменьшения объемов незавершенного строительства, дебиторской задолженности и целевого финансирования. В 2007 году компанией было завершено строительство объекта недвижимости «Жилищный комплекс», в состав которого входит ТРЦ, включающий в себя магазины, два кинотеатра, казино, сеть кафе, ресторан, гостиницу, офисы, конференц-зал, релакс-салон, но при этом не произошла их реализация – комплекс сдается в аренду (что объясняет увеличение основных средств и снижение выручки от реализации).

глава 2. анаЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА

2.1. План маркетинга

2.1.1. Описание маркетинговой стратегии и услуг

Маркетинговая стратегия в отношении объектов торговой недвижимости осуществляется по двум направлениям – поиск арендаторов и привлечение в торговый центр покупателей.

Для формирования оптимальной маркетинговой стратегии с учетом специфики города и потенциальных посетителей объекта исследования было проведено исследование экономическо-социальной ситуации, сложившейся в регионе и непосредственно в городе Сургут. Анализ сегмента рынка и конкурентов дает возможность оценить целесообразность выхода на рынок и сформировать концепцию торгового центра с учетом особенностей существующих и строящихся объектов. Немаловажное значение имеет понимание менталитета населения и его представлений о необходимых составляющих современного торгово-развлекательного центра.

На основании проведенных маркетинговых исследований разработана стратегия привлечения в торговый центр, как арендаторов, так и посетителей.

2.1.2. Ценовая политика

Главным условием привлечения арендаторов помимо месторасположения и формата торгово-развлекательного центра является выбор оптимальных арендных ставок на помещения.

При выборе метода ценообразования целесообразно ориентироваться на средние рыночные арендные ставки, сложившиеся на данный момент на рынке торговой недвижимости г. Сургут, а также на ценовую политику основных конкурентов. Для определения стоимости арендной платы за 1 кв.м. коммерческой недвижимости были использованы данные, полученные при проведении мониторинга рынка торговой недвижимости г. Сургут.

Для того чтобы предотвратить ошибку установления неоправданно высокой цены за основу взяты арендные ставки в действующих торговых центрах Сургута. Также приведены ретроспективные данные по уровню арендных ставок, позволяющие проследить динамику и оценить сложившийся уровень ценовых показателей в крупнейших торговых центрах города.

На данный момент в крупных торговых центрах установлены следующие арендные ставки (табл. 16).

Таблица 16. Показатели стоимости аренды

Заметим также, что арендуемая площадь в вышеупомянутых объектах торговли зачастую зависит от товарной категории. Так, к примеру, среди "якорей" востребованы площади от 2 500 до 4 000 кв.м. У арендаторов торговых галерей наибольшим спросом пользуются помещения в 300-500 (под торговлю одеждой и обувью), для товаров краткосрочного спроса от 50 до 100 кв.м.

Необходимо также отметить особенности ценовой политики в отношении «якорных» арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков. Арендная плата для такого рода арендаторов может быть в два раза и более ниже, в сравнении, со стоимостью аренды для других операторов. Исходя из указанных выше данных, определяем арендную плату за 1 кв.м. – от 300 до 2000 тыс./руб./месяц в зависимости от назначения помещения.

Таким образом, для «якорных» арендаторов, занимающих несколько тысяч квадратных метров, ставка аренды определена в размере 700 руб./кв.м. в месяц. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи — 2000 руб./кв.м. в месяц. Арендные ставки сети фуд-корта, операторов ресторанного формата и выставочного зала несколько меньше, чем ставки арендаторов бутиков – 1000 руб./кв.м. в месяц. Для развлекательной составляющей, включенной в структуру торгового центра, установлена арендная плата в размере 500 руб./кв.м. в месяц. Арендная ставка в 300 руб./кв.м./месяц определена для площадей вспомогательных помещений. Указанные ставки включают НДС.

По прогнозам пик ввода торговых площадей в городе Сургут придется на конец текущего года и начала следующего, что может, в дальнейшем, привести к пересмотру ставок аренды действующих торговых центров. В связи с насыщением рынка ставки в некоторых торговых комплексах значительно возрастут, в других же, напротив, будут снижаться. В первую очередь, данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей, в которых может начаться миграция арендаторов к вновь введенным более качественным площадям. Но в целом, по нашим оценкам на рынке средний уровень арендных ставок будет характеризоваться незначительными колебаниями.

2.1.3. Политика распределения и товародвижения

На этапе привлечения в торговый центр посетителей создается уникальное предложение, выбираются рекламные каналы продвижения, разрабатываются презентационные материалы (буклеты, стенды, листовки и др.) и дизайн макетов для СМИ, наружных носителей, полиграфии и т.п.

Планируется проведение рекламной компании, которая выполняется в рамках следующих этапов. Подготовка общественного мнения. Задачей первого этапа является формирование интереса со стороны населения города к новому торгово-развлекательному центру до его открытия. Распространение рекламной информации об открытии магазина. Задачей следующего этапа выступает привлечение в первую неделю работы торгово-развлекательного центра максимального количества посетителей.

Особое внимание планируется уделить факту создания интереса к открывающемуся ТРЦ, важно, чтобы открытие приобрело общегородской масштаб. Распространение информации об открытии ТРЦ с использованием электронных и печатных СМИ позволит охватить все население города и района. Предусмотрено размещение наружной рекламы на территории города Сургут. Планируется, что в дни открытия будут организованы ярмарки и распродажи, организованы масштабные промо-акции и праздничные мероприятия, которые привлекают внимание большого количества потенциальных покупателей и способствуют увеличению потока посетителей. Управляющая компания предусматривает проведение совместных акций с якорными арендаторами, так как общий бюджет позволит сделать торжественную церемонию открытия ТРЦ более яркой, насыщенной и необычной. Как правило, рекламные мероприятия сопровождаются призами и подарками от спонсоров, в качестве которых выступают якорные арендаторы и крупные торговые сети, присутствующие в ТЦ.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проведение широкомасштабной рекламной компании с привлечением больших затрат не требуется, так как часть бремени расходов ложится на плечи «якорных» и других крупных арендаторов.

Дальнейшее привлечение посетителей в ТРЦ планируется посредством рекламы арендаторами своих товаров, что поможет горожанам ассоциировать отдельные магазины ТЦ с имиджем самого объекта торговли.

Срок реализации этапа – до открытия ТРЦ. Стоимость этапа – 100 000 рублей. В дальнейшем, после открытия магазина информационное воздействие будет снижено, и будет связано с продвижением третьего этапа рекламной компании.

На следующем этапе вполне достаточным будет размещение информации о ТРЦ на собственном сайте и в местных печатных изданиях. Срок реализации этапа – после открытия ТРЦ. Общая сумма ежемесячных расходов на рекламу и продвижение услуг ТРЦ составляет 40 000 рублей в месяц.

Население города значительное внимание уделяет именно качеству обслуживания в ТРЦ. Квалифицированные и доброжелательные продавцы станут фактором, подтверждающем решение о повторном посещении магазина.

Практика работы ТЦ города Сургут показывает, что покупатель в значительной степени привязан к ассортименту, который предлагает тот или иной магазин, и его изменение может привести к снижению покупательского интереса. Большое внимание будет уделяться разнообразному, и при этом сбалансированному подбору группы арендаторов. Именно поэтому будет акцентироваться внимание на неизменности высоких позиций в сфере ассортимента и качества оказываемых услуг ТРЦ. В связи с высокой степенью заинтересованности жителей города в торговых центрах с развитой развлекательной составляющей и с учетом дефицита в городе Сургут проектов подобного уровня, развлекательная часть также значительно повысит посещаемость всего торгового комплекса.

2.2. План продаж

Основной целью предприятия является получение прибыли, однако добиться этого без продажи товара либо услуги невозможно, поэтому различают потенциал рынка, потенциал продаж, прогноз продаж и квоту продаж.

Существуют субъективные и объективные методы прогнозирования затрат. К субъективным относят: ожидания пользователей, мнение торгового персонала, коллективное мнение ключевых руководителей и метод Дельфи. К объективным методам – рыночный тест, анализ временных рядов и статистический анализ спроса.

Согласно инвестиционному проекту строительство торгово-развлекательного комплекса завершиться в конце 2009г. и в январе 2010г. планируется его открытие для покупателей и просто посетителей.

Инициатором проекта в настоящее время ведется активный поиск арендаторов. По данным проектно-сметной документации общая арендопригодная площадь торгово-развлекательного центра составляет 68 340 кв.м. В целом общую полезную площадь ТРЦ можно разделить по назначению.

Таблица 17. Полезная площадь ТРЦ

Сдача в аренду помещений ТРК будут осуществляться путем заключения краткосрочных (1-3 года) и среднесрочных (3-5 лет) договоров аренды. В торгово-развлекательном комплексе разместятся следующие магазины:

С Home Centre и Real уже достигнуты соглашения об аренде помещений в цокольном и наземном этажах комплекса общей площадью около 20000 кв.м.

Поиск и привлечение арендаторов будет обеспечивать коммерческий директор. В течение 2009г. предполагается активная работа по заключению предварительных соглашений на аренду помещений в ТРЦ. Помещения ТРЦ предполагается сдать полностью подготовленными для проведения косметического ремонта, стилистического оформления интерьера. В IV квартале 2009г. арендаторы смогут занять необходимые им площади и в течение 3 месяцев до открытия провести оформительно-подготовительные работы. Арендная плата будет начисляться с 01.01.2010г. ежемесячно. Установленные арендные ставки включают коммунальные платежи, и дополнительная плата взиматься не будет.

Определены следующие условия внесения арендной платы:

Арендные ставки будут ежегодно пересматриваться и изменяться с корректировкой на индекс инфляции.

Инфляция учитывается согласно прогнозу роста, рассчитанному на основе анализа ретроспективной информации о динамике роста цен за 1999 – 2007 гг. (рис. 7).

Рис. 7. Показатели инфляции, %

В связи с тем, что ситуация в российской экономике является нестабильной и нет возможности предусмотреть влияние множества экономических и социально-политических факторов в долгосрочной перспективе, осуществление долгосрочных прогнозов роста цен затруднено.

Достоверным можно считать лишь прогноз изменения уровня потребительских цен на ближайшие 3 года. На дальнейший период в расчеты закладывается уровень инфляции последнего прогнозного периода – 2011 года, что позволяет не допустить намеренных завышений показателей роста цен.

Таблица 18. Прогноз изменения темпов инфляции

По данным маркетингового исследования, в г. Сургуте являются востребованными объекты качественной торговой недвижимости формата ТРК, поэтому предполагается, что помещения будут пользоваться спросом, а успешная работа профессионалов обеспечит 100% заполняемость. Тем не менее, учитываются риски, которые всегда присущи любому объекту недвижимости даже профессионально управляемому, связанные с задержками получения платежей, с потерей времени на поиск новых арендаторов и прочими факторами. Объем реализации для некоторых типов помещений принимаем равный 90%, но не менее, поскольку, по оценкам аналитиков, потребность рынка в помещениях ТРК большая, составляет порядка 200 тыс.кв.м.

Таким образом, объемы реализации помещений в аренду представлены в таблице 19.

Таблица 19. План реализации помещений в аренду

Арендные ставки, принимаемые в расчет, определены по результатам анализа рынка недвижимости г.Сургута. Поскольку помещения комплекса будут сдаваться в аренду с начала 2010г., то определенные на дату составления бизнес-плана ставки арендной платы будут скорректированы на прогнозный индекс инфляции, как минимальный уровень роста стоимости недвижимости (табл. 20).

Таблица 20. Показатели стоимости аренды

Арендные ставки приняты на уровне минимальных по рынку и их изменение в зависимости от площади арендуемых помещений в расчете не учитывается.

Доходы от сдачи в аренду помещений по годам, представлены в таблице 21.

Таблица 21. Доходы от реализации в аренду помещений

2.3. Инвестиционный план

Общая потребность проекта в инвестициях составляет 2 912 773 тыс.руб. и складывается из следующих составляющих:

- постоянные активы (здание и оборудование) – 2 912 038 142 руб.,

- оргтехника и офисная мебель – 500 000 руб.,

- инвестиции в оборотный капитал – 235 000 руб.

Финансирование проекта предполагается из следующих источников:

Планируется воспользоваться банковским кредитом на сумму 2 213 002 тыс. руб. под 15% годовых на 7 лет.

Предполагается получить компенсацию в размере 5% по привлекаемым заемным средствам посредством получения бюджетных субсидий.

Таблица 22. Использование капитала проекта

Порядок, длительность и стоимость этапов отражены в календарном плане (Приложение 5,6).

2.4. Производственный план

Важным элементом производственного плана является описание требований предприятия к контролю качества на всех этапах производственного процесса.

2.4.1. Производственная система

Управление объектом недвижимости – это сложный многоплановый процесс, включающий организацию деятельности ТРЦ путем привлечения арендаторов помещений и обеспечение их успешной работы на местах.

Техническая эксплуатация как комплекс взаимосвязанных мероприятий по обеспечению работы ТРЦ в течение всего срока службы, включает в себя:

Поддержанием деятельности ТРЦ, его технической эксплуатацией будет заниматься ООО «Консалтинг». Эта компания имеет большой опыт в управлении аналогичными объектами недвижимости. В настоящее время обслуживает многофункциональный «Жилищный комплекс», ТЦ «Мир».

В штат компании дополнительно будут привлечены для управления ТРК коммерческий директор, технический директор, 10 администраторов.

В функции коммерческого директора входит заключение договоров аренды. Часть договоров будет заключаться на краткосрочной основе на 1-3 года, часть – на среднесрочный период – на 3-5 лет (с якорными арендаторами). Кроме того, коммерческий директор обеспечивает по мере необходимости рекламу в СМИ, проведение мероприятий, акций, также занимается страхованием недвижимости.

Технический директор непосредственно будет следить за содержанием объекта в отличном техническом состоянии, за работой клининговой службы, за функционированием инженерных систем. В его ведении находится обеспечение работы пожарно-охранной сигнализации, функционирование кондиционеров и узла учета, подъемников, видеонаблюдения, коммунальных систем, вывоз мусора, также охрана здания. Для осуществления охраны здания Управляющей компанией будет нанято охранного предприятия, охрана здания будет осуществляться круглосуточно. Технический директор обязан привлекать и следить за работой субподрядных организаций, обеспечивающих техническое функционирование ТРЦ.

Администраторы будут осуществлять контроль за работой обслуживающих и субподрядных организаций в ТРЦ, а также выполнять оперативное взаимодействие с арендаторами.

Режим работы ТРЦ будет дифференцирован по назначению: кафе, ресторан мультиплекс, взрослые развлекательные зоны с 10.00 до 2.00, а магазины и детская зон развлечений с 10.00 до 22.00 ежедневно.

Ежегодно предполагается проведение ремонтно-предупредительных работ, обеспечивающих поддержание технического состояния здания на высоком уровне. На территории, прилегающей к зданию ТРЦ, будут проводиться ландшафтные работы. Торговое и развлекательное оборудование будет закупаться и устанавливаться арендаторами. Сдаваться в аренду будут помещения без отделки, но с выведенными коммуникациями под заказчика.

2.4.2. Оценка переменных издержек

По данным ООО «Консалтинг» операционные переменные затраты на содержание и обслуживание многофункциональных комплексов примерно составляют 200 руб. за 1 кв.м. Для сравнения, в г.Тюмени по данным аналитиков в среднем в арендной плате за 1 кв.м. ТРЦ величина операционных переменных затрат (коммунальные платежи, охрана, видеонаблюдение, обслуживание кондиционеров, эскалаторов и пр.), закладываемых на содержание объекта недвижимости составляет 150-250 руб./кв.м.

Для ТРЦ переменные затрат приняты из расчета на 1 кв.м. общей площади объекта недвижимости по данным управляющей компании (табл. 23).

Таблица 23. Структура переменных затрат ООО «Дорстрой»

Переменные затраты начисляются на полезную площадь здания, которая составляет 68340 кв.м., так как затраты на обслуживание и техническое поддержание площадей общего пользования в торгово-развлекательном комплексе заложены в операционные расходы от использования арендопригодных площадей. Исключение составляют затраты на электроснабжение, пожарно-охранную сигнализацию охрану здания, которые начисляются на всю общую площадь здания.

Таблица 24. Прямые производственные расходы

Для эксплуатации и управления ТРЦ будет дополнительно привлечено 12 человек на постоянную работу в качестве управляющего персонала, это коммерческий директор, технический директор, 10 администраторов. Обслуживанием ТРЦ будут заниматься сотрудники субподрядных организаций.

Таблица 25. Штатное расписание по ТРЦ

Таким образом, дополнительно будет привлечено 12 человек, и общая численность работающих по предприятию после сдачи ТРЦ в эксплуатацию составит 30 чел. Поскольку расчеты осуществляются в текущих ценах, то заработная плата будет ежегодно индексироваться на коэффициент инфляции.

Единый социальный налог, действующий с 1 января 2005 г., принят в размере 26 % от фонда оплаты труда, страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев принят в размере 1.1%

2.4.3. Оценка постоянных и коммерческих издержек

К постоянным затратам относятся затраты, связанные с существованием объекта недвижимости, к ним относятся затраты на текущий ремонт, на благоустройство, плата за пользование земельным участком.

Таблица 26. Постоянные затраты, связанные с местонахождением объекта недвижимости, тыс.руб.

На поддержание хорошего состояния ТРЦ заложено на проведение ремонтно-предупредительных работ в размере 3000 тыс.руб. в год. Объем выполнения ландшафтных работ не значительный и затраты составляют 500 тыс.руб. в год.

На период строительства земельный участок под ТРЦ будет находиться в безвозмездном срочном пользовании, при вводе объекта в эксплуатацию объекта недвижимости на земельный участок будет оформлено право аренды.

Площадь земельного участка под ТРЦ составляет - 6,13га. Ставка арендной платы ориентировочно составляет 960 000 рублей в год за 1 га, вносится поквартально.

Полная себестоимость аренды 1 кв.м. помещения складывается из переменных, постоянных затрат, связанных с объектом недвижимости, фонда оплаты труда управляющего персонала, и прочих расходов. К прочим затратам относятся коммерческие расходы, амортизация. Амортизация начисляется линейным способом по норме 5% в год для здания ТРЦ и 20% в год для оргтехники и офисной мебели – управляющего персонала (Приложение 7).

Коммерческие расходы складываются из затрат на рекламу, затраты на праздничные акции и мероприятия, затраты на маркетинг, на страхование недвижимости. По данным аналитического отдела в среднем затраты на рекламу нового ТРЦ могут составлять 40 тыс.в месяц, на праздничные мероприятия – 200 тыс. в месяц. Кроме того, в составе коммерческих издержек учитываются затраты на страхование недвижимости, по ставке 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Страхование торгово-развлекательного комплекса осуществляется ежегодно, плата за страхование вносится в начале каждого календарного года.

Полученные результаты себестоимости аренды помещений торгово-развлекательного центра, подтверждаются данными аналитиков. По их данным, затраты на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, закладываемые в ставку арендной платы за 1кв.м. помещения, в среднем составляют 150-250 руб. в месяц.

По данным Интернет-сайтов www.uktus.ru, http://www.mega-samara.ru/, www.scrussia.ru, www.gmstar.ru, www.premiumgroup.ru операционные расходы в торговых центрах определяются на уровне средних значений по аналогичным объектам недвижимости и составляют (табл. 27).

Таблица 27. Операционные расходы

Поскольку уровень жизни и среднедушевой доход в г.Сургуте близок к показателям таких городов как г.Москва и г.Санкт-Петербург, то величина расходов на содержание и эксплуатацию ТРЦ должна на начало 2008г. составлять примерно 2500 руб./кв.м. в год. По нашим оценкам, общая величина расходов на дату разработки проекта составляет около 2700 руб. в год. Себестоимость аренды помещений составляет примерно 40-50% от доходов ТРЦ.

2.4.4. Оценка капитальных вложений и потребности в оборотном капитале

Проектом предусмотрено строительство одноэтажного здания ТРЦ с автопаркингом в подземной части. Сметные расчеты составлены с учетом необходимости осуществления как надземных так и подземных работ. Согласно расчетам, предоставленным инициатором проекта, стоимости строительства торгово-развлекательного центра составляет 2 912 038 тыс.рублей (при этом стоимость строительства 1 кв.м. здания составляет примерно 24 000 рублей). Помимо строительства здания должна быть предусмотрена проектом организация рабочих мест для управляющих и администраторов ТРЦ. На закупку оргтехники и офисной мебели предполагается затратить 500тыс.рублей, что в среднем из расчета на человека составит примерно 70 тыс.рублей.

Таким образом, структура капитальных вложений имеет вид:

- 2 912 038 тыс.руб. – затраты на строительство здания ТРЦ

- 500 000 тыс.руб. – затраты на приобретение оргтехники и офисной мебели

Постоянные активы (здания, сооружения и оборудование) будут поставлены на баланс в январе 2010г. Амортизация на здания и сооружения начисляется линейным способом по норме – 5% в год, на оборудование – норма амортизационных отчислений составляет 20%.

Потребность в оборотном капитале проекта возникает с момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Оборотные средства необходимы для расчета с Управляющей компанией, с субподрядными организациями, с бюджетом, с персоналом, а также для формирования резерва денежных средств на непредвиденные форс-мажорные ситуации.

Расчеты с арендаторами будут осуществляться по следующим условиям:

В расчетах с бюджетом есть особенность, в частности по расчету НДС.

Налог на добавленную стоимость по введенному в эксплуатацию объекту недвижимости будет зачитываться в будущих расчетах вплоть до 2013г. С 2013г. НДС будет выплачиваться компанией в установленном порядке.

Резерв денежных средств создается для немедленного покрытия всех текущих затрат (это так называемая кассовая наличность), для расчета с поставщиками (с УК, и службами обеспечивающими работу ТРК).

Потребность в оборотном капитале возрастает лишь при изменениях в производственной деятельности. Итоговая сумма инвестиций в чистый оборотный капитал составляет 235 000 рублей, величина не значительная, что указывает на стабильность деятельности компании (Приложение 8).

2.5. Финансовый план

Финансовый план – это часть бизнес-плана, в которой оцениваются и планируются финансовые требования к реализации бизнес-плана, который позволит прогнозировать в дальнейшем финансовое состояние предприятия.

Предприятие применяет общую систему налогообложения, которая предусматривает уплату следующих налогов (табл. 28).

Таблица 28. Показатели системы налогообложения ООО «Дорстрой»

Изменение налоговой системы в проекте не запланировано, так как достоверной информации об изменении налоговых ставок нет. Возмещение переплаченного НДС зачитывается при будущих расчетах. Общая потребность проекта в инвестициях составляет 2 912 773 тыс.руб. и складывается из следующих составляющих (табл. 29):

- постоянные активы (здание и оборудование) – 2 912 038 142 руб.,

- оргтехника и офисная мебель – 500 000 руб.,

- инвестиции в оборотный капитал – 235 000 руб.

Таблица 29. Использование капитала проекта ООО «Дорстрой»

Финансирование проекта предполагается из следующих источников:

Проект начнет приносить прибыль с конца 2010г., за второй год эксплуатации ТРЦ чистая прибыль составит 56 498 тыс.рублей (Приложение 9).

Предприятие стабильно осуществляет деятельность, 82% общего дохода приносит сдача в аренду помещений, 8% - выполнение строительно-монтажных работ. В 2008г. компания ООО «Дорстрой» дополнительный доход будет получать от выполнения условий Государственного контракта на строительство ДК Газовик. Совокупный доход от участия в проекте по строительству ДК составит примерно 613945,835 тыс.рублей без НДС, поступление средств будет в период с 2008г. по июль 2010г.

Суммарный результат деятельности компании и реализации проекта представлен в таблице Приложение 10.

График погашения кредита приведен в Приложении 11.

В качестве источников средств проекта ООО «Дорстрой» выступает собственный капитал компании, средства инвестора (целевое финансирование), банковский кредит, а также поступления от сдачи помещений ТРЦ в аренду. Основными направлениями использования денежных средств являются инвестиции в постоянные активы, на осуществление операционной деятельности, выплату процентов и погашение кредита, на расчет с бюджетом.

В качестве оттока средств выступают не все текущие затраты проекта, амортизационные отчисления выбрасываются из расчета оттоков проекта (Приложение 12).

Отчет о движении денежных средств по проекту указывает на финансовую состоятельность проекта, минимальный остаток свободных денежных средств имеет место в 2008г. и равен 139 тыс. рублей.

Действующая компания в период реализации проекта также является финансово состоятельной, несмотря на выполнение условий Государственного контракта по строительству ДК. Для своевременного выполнения обязательств по контракту компания дополнительно привлекает кредит.

2.6. Анализ эффективности инвестиционного проекта

Важнейшим пунктом финансового плана является расчет показателей эффективности инвестиционного проекта.

Финансово-экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами. При всех прочих благоприятных характеристиках проекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:

- возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации товаров или услуг;

- получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желаемого для фирмы уровня;

- окупаемость инвестиций в пределах срока, приемлемого для банка.

Определение реальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций и является ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств в реальные активы.

Проведение такой оценки всегда является достаточно сложной задачей, что обусловлено целым рядом факторов:

- во-первых, инвестиционные расходы могут осуществляться либо разово, либо неоднократно на протяжении достаточно длительного периода времени;

- во-вторых, длителен и процесс получения результатов от реализации инвестиционных проектов (обычно он превышает 1 год);

- в-третьих, осуществление длительных операций приводит к росту неопределенности при оценке всех аспектов инвестиций и риску ошибки.

Для сравнения различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбора наилучшего из них используются следующие показатели:

- чистый дисконтированный доход (net present value - NPV);

- индекс доходности или индекс прибыльности (profitability index - PI);

- внутренняя норма доходности или возврата инвестиций (internal rate of return - IRR);

- срок окупаемости (pay-back - PB) и другие показатели, отражающие специфику проекта и интересов его участников.

Таблица 30. Интегральные показатели эффективности инвестиционного проекта

Внутренняя норма доходности при сравнительной оценке эффективности инвестиций должна использоваться только в сопоставлении с другими показателями. С учетом этого данный показатель может служить индикатором уровня риска по инвестиционному проекту: превышение внутренней нормы доходности над заданной нормой дисконта свидетельствует о более высокой надежности проекта и уменьшает опасность возможных ошибок при оценке потока денежных поступлений.

Другой аспект роли внутренней нормы доходности связан с тем, что противоречие результатов оценки сравнительной эффективности альтернативных инвестиционных проектов, полученных путем использования этого показателя и показателя приведенного чистого дохода, может свидетельствовать о необходимости поиска лучшего варианта инвестирования средств.

Внутренняя норма доходности может использоваться для сравнения различных вариантов инвестирования по степени прибыльности при условии тождественности их основных параметров: требуемой суммы вложений, уровня риска, продолжительности и т.д. При различных параметрах сравниваемых инвестиционных проектов внутренняя норма доходности не может служить основой для их ранжирования, т.к. такой подход не обеспечивает максимизации чистого приведенного дохода.

Использование индекса доходности как критериального показателя приемлемости инвестиций наряду с показателем чистого приведенного дохода нецелесообразно, т.к. он представляет собой, по существу, следствие применения чистого приведенного дохода и имеет недостатки, свойственные удельным показателям. Более распространенным аспектом его применения является оценка сравнительной эффективности различных объектов инвестирования. Вместе с тем использование индекса доходности при ранжировании различных инвестиционных объектов может не обеспечить максимального эффекта. Поэтому этот показатель должен применяться в тесной связи с показателем чистого приведенного дохода (табл. 31).

Таблица 31. Показатели финансовой состоятельности проекта

Бюджетный эффект от реализации проекта с учетом дисконтирования составляет 1032617тыс.руб., из которого 442 860 тыс.руб. поступит в федеральный бюджет, а 589757тыс.руб. – в территориальный (Приложение 13).

2.7. Оценка рисков инвестиционного проекта

Финансово-экономические риски

Риск изменения ставки налога на прибыль и налога на имущество является одним из ключевых, поскольку ежегодные платежи налога на имущества составят около 50 000 000 . В случае повышения ставки налога на имущество увеличится период окупаемости проекта. Аналогичный риск присутствует и при изменении ставки налога на прибыль. Однако данный риск не следует рассматривать существенным, так как в последние 10 лет происходит снижение ставки налога на прибыль, ставка налога на имущество остается неизменной.

Внешнеэкономические риски отсутствуют, поскольку торговые площади ТРЦ будут сдаваться в аренду лицам резидентам РФ, внешнеэкономических контрактов при функционировании ТРЦ нет.

Все договоры на аренду будут заключаться с фиксированным рублевым курсом, с возможностью автоматического увеличения арендной ставки на 8-10%, что защищает проект от воздействия инфляционных процессов.

Риск увеличения процентной ставки является одним из самых существенных. При изменении ставки на пользование заемными средствами будет увеличен период окупаемости проекта. Но в проекте договоров заключаемых с арендаторами есть пункт о пересмотре размера арендной ставки при изменении конъюнктуры рынка. Кроме того, один раз в год арендодатель вправе пересматривать размер арендных платежей.

Также является одним из существенных. Гарантией возврата заемных средств является наличие более 40 арендаторов, что диверсифицирует риск неполучения арендных платежей.

Коммерческие риски

в г.Сургуте нет качественных ТРЦ, учитывая высокую покупательскую способность населения и активность малого и среднего предпринимательства, спрос на торговые помещения будет еще значительно долгий период времени.

Открытие торгового центра запланировано на январь 2010 года. Необходимо проводить активный поиск арендаторов для того, чтобы запустить ТРЦ в полном объеме.

Торговый центр будет застрахован в одной из ведущих страховых компаний России. Оснащен надежной сплинкерной системой пожаротушения и оповещения, вентиляцией, оснащен видеонаблюдением, будет охраняться в круглосуточном режиме.

Риски, связанные со строительством объекта

Данный риск признан повышенным. Сущность данного риска состоит в том, что подрядчики могут уклоняться от исполнения обязательств или исполнять их некачественно. Последствия реализации данного риска заключаются в задержке ввода в эксплуатацию объекта или дополнительных затратах, что, в свою очередь негативно отразится на результатах проекта.

Для уменьшения подверженности риску невыполнения обязательств подрядчиком по срокам и объему работ будут четко определены в договоре подряда распределения ответственности за риск физических повреждений конструкций в период строительства и штрафных санкций за несвоевременное возведение производственных объектов. Тщательная проработка и составление всех договоров, в том числе договоров подряда, поручена юридической фирме

Сущность данного риска состоит в том, что из-за погрешности расчетов и роста цен на строительные материалы реальная стоимость строительства может превысить расчетную.

Для снижения данного риска на стадии строительства будут осуществлены тщательный контроль за неукоснительным соблюдением проектно-сметной документации.

В результате превышения прогнозного значения роста инфляции темпы роста цен на строительные материалы и оборудование могут превысить прогнозный уровень. Последствия этого риска заключаются в ухудшении показателей эффективности проекта (NPV и IRR).

Между тем, по прогнозам ведущих исследовательских организаций России, ожидается замедление темпов инфляции, что уменьшит рассматриваемый риск.

Данный вид риск несомненно присутствует, но он сложно прогнозируем и тем более контролируем. Угроза риска нивелируется тем, что вся Российская экономика и экономика ХМАО-югры находится на подъеме в течение последних 6 лет.

Приложение 1. Характеристика строящихся торговых центров г.Сургут

Приложение 2. Характеристика торговых центров г.Сургут

Приложение 3 Организационно-структурная схема ООО «Дорстрой»

Приложение 4. Финансирование строительства объекта «ДК Газовик»

Приложение 5. График выполнения работ капитального строительства

Приложение 6. Помесячный календарный план инвестиционных вложений