Рынок ипотечного кредитования Пермского края

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Пермский государственный национальный исследовательский университет»

Исследовательский проект

РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ

Выполнила:

Олехова Ирина,

студентка 1 курса,

группы ЭК/О МНМ-2-2019

Пермь 2020

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В 2019-м ипотечный рынок не достиг рекорда 2018-го, продемонстрировав сокращение размера выдач. Согласно результатам 2019 года ипотечная ставка достигла минимального значения в 9%, однако с II квартала 2020-го с высокой вероятностью должно было начаться ее повышение. Стагнация реальных доходов населения и снижение ставок привели к росту среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования. Снижение экономической активности на фоне коронавируса и роста инфляции грозит платежеспособности заемщиков и может привести к росту просрочки по ипотеке. Банкам и ипотечным заемщикам в 2020-м может потребоваться господдержка.

Проблема: сокращение объемов ипотечного кредитования в Пермском крае в связи с падением курса рубля и пандемией коронавируса.

Актуальность темы заключается в том, что данная проблема наиболее остро поднимается в настоящее время и требует скорого решения. Тенденция снижения объемов выдачи ипотечных кредитов наблюдалась еще в конце 2019 года. На фоне проблем, возникших в 2020 году (падение цен на нефть и дальнейшее «падение» рубля, а также пандемия коронаваируса), ситуация развивается достаточно быстро. В Пермском крае, как и во всей стране, снижается количество выданных ипотечных кредитов, а вместе с тем и ипотечные процентные ставки. Данное положение скорее всего будет развиваться в том же направлении, т.е. постепенно ухудшаться, поэтому требует незамедлительного решения – мер, предпринимаемых для поддержки ипотечного кредитования.

Цель исследовательского проекта: изучить рынок ипотечного кредитования Пермского края и найти решение возникшей проблемы

Для достижения поставленной цели необходимо решить определенные задачи:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Для того чтобы лучше понимать и разбираться в теме проекта, следует разъяснить некоторые основные понятия, связанные с рынком ипотечного кредитования.

Для начала необходимо разобраться что же такое ипотека и ипотечный кредит?

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В свою очередь ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Оба данных понятия связывает одна система – ипотечное кредитование, которое представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Суть ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает конкретную сумму денег на приобретение жилья. Приобретенная за счет ипотечного кредита собственность будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет погашен заемщиком полностью. За приобретаемое жилье заемщик должен внести первоначальный взнос за счет личных средств. За предоставление ипотечного кредита заемщик ежемесячно оплачивает проценты и возмещает заемные средства банку. Ипотечный кредит предоставляется на определенный промежуток времени, по истечении которого заемщик должен выплатить банку всю сумму долга с процентами. Также возможно досрочное погашение кредита.

Для подавляющего количества российских семей покупка собственного жилья является тяжелой задачей. В большинстве случаев причиной такой непростой ситуации следует выделить низкий уровень доходов населения. Именно поэтому одним из вариантов решения такого рода проблем является использовании ипотечного кредитования, которое на сегодняшний день занимает лидирующее место среди источников финансирования на покупку жилья.

Значительное влияние на объем выданных ипотечных кредитов оказала государственная программа льготного ипотечного кредитования в 2015 году. Под льготным ипотечным кредитованием понимается система субсидий, которые предоставляются со стороны государства, либо негосударственными организациями при покупке жилья с использованием заемных средств. Благодаря таким субсидиям у населения с низким уровнем дохода (многодетные и молодые семьи, малообеспеченные семьи и др.) появляется возможность приобрести себе жилье в кредит.

Кроме льготного ипотечного кредитования, в 2016 году ипотека с государственной поддержкой осуществляется, в том числе, через государственную программу «Жилье для российской семьи».

В России также осуществляется практика негосударственного льготного ипотечного кредитования. Под этим понимается совокупность специальных целевых программ, направленных на предоставление ипотечных займов по специальным сниженным ставкам для определенных групп населения, которые разрабатываются негосударственными компаниями и организациями. Зачастую ими выступают крупные холдинги или коммерческие банки.

На фоне вышеизложенных мероприятий по поддержке ипотечного кредитования в 2017 году объемы выданных ипотечных кредитов также повышались по сравнению с предыдущими годами. В 2018-19 годы тенденция роста выданных ипотечных кредитов продолжала прослеживаться. Подобный рост сопровождался постепенным снижением процентных ставок ипотечного кредитования. Однако уже в конце 2019 года объемы ипотечного кредитования пошли на спад. К основным причинам данной ситуации можно отнести более высокий уровень ставок, который наблюдался в конце года, рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.

Прогнозы на 2020 год были не утешительными. В 2020 году ипотечный рынок может оказаться под давлением, связанным с замедлением экономического роста и инфляции из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса. На фоне перечисленных рисков ипотечному рынку потребуется поддержка государства. Данные меры должны касаться как действующих ипотечных заемщиков, которые могут столкнуться с финансовыми трудностями, так и поддержки будущих выдач при росте процентных ставок.

Итак, ипотечный рынок в России достаточно молодой и перспективный, его развитие только набирает обороты. В текущей социально-экономической ситуации только поддержка со стороны государства позволит простимулировать и увеличить объемы ипотечного кредитования. При этом стоит добавить, что в целом решение проблем ипотечного кредитования должно решаться комплексно, объединяя такие сферы деятельности как экономика, политика, строительство и социальная сфера.

ГЛАВА 2. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПЕРМСКОГО КРАЯ

Из года в год ситуация на рынке кредитования меняется и принимает новые обороты. Хоть и прогнозы специалистов на последние несколько лет, начиная с 2016 посткризисного года, были весьма положительными, на данный момент дела на рынке ипотечного кредитования ухудшаются. Приблизительно с 2016 года на каждый последующий год прогнозировалось увеличение количества выданных кредитов, а также рост их объемов, которые сопровождались снижением ставки процента. В последние годы прогнозы специалистов сбывались, однако с конца 2019 года рынок кредитов начал обрушатся. В 2020 году, на фоне падения цен на нефть и пандемии коронавируса, ситуация не улучшилась.

Изменения, произошедшие на рынке жилищного кредитования за последние 5 лет, можно изучить на примере Пермского края, приведя статистику по годам.

Информация о количестве ипотечных кредитов, их объеме и процентной ставке в Пермском крае за 2016 год представлена на рисунке 1.1.

Рис.1.1. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае за 2015-2016 годы

Количество новых кредитов за 2016 год выросло на 20%. Жители Пермского края взяли 13 665 ипотечных кредитов на сумму 18, 6 млрд руб. Это на 36,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года (13, 6 млрд руб.), Средневзвешенная процентная ставка в Прикамье снизилась по сравнению с прошлым годом с 13,8% до 11,4%.

Информация о количестве ипотечных кредитов, их объеме и процентной ставке в Пермском крае за 2017 год представлена на рисунке 1.2.

Рис.1.2. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае за 2016-2017 годы

Согласно статистике, за 2017 год в Прикамье объем жилищных кредитов вырос почти на 90% и составил более 35,5 млрд рублей. Количество выданных кредитов достигло 20 739 единиц (прирост за год — более 7000 единиц). Ставка процента продолжила снижаться, за год было зафиксировано снижение до 10,9%

Понижению уровня ставок до исторического минимума предшествовало их постепенное снижение с 2015 года. Следствие этого — увеличение количества выданных жилищных кредитов. Такая зависимость проста - чем меньше ставки, тем больше спрос на ипотечный продукт.

Информация о количестве ипотечных кредитов, их объеме и процентной ставке в Пермском крае за 2018 год представлена на рисунке 1.3.

Рис.1.3. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае за 2017-2018 годы

За 2018 года в Пермском крае было выдано приблизительно 32 100 ипотечный кредит. По сведениям отделения по Пермскому краю, Уральского главного управления Центрального банка, РФ, это на 39,3% больше, чем за 2017 год. В 2018 году пермякам было одобрено ипотечных кредитов на сумму свыше 52 млрд рублей, сообщает Отделение Центробанка Пермского края. Таким образом, общий объем ипотечных кредитов, выданных на территории региона, возрос почти на 47%.

Одна из причин увеличения объемов ипотечного кредитования – это постепенное снижение ключевой ставки Центрального Банка и, как следствие, снижение ставки по ипотечным кредитам на 1,3% (если на 1 декабря 2017 года она составила 10,9%, то на 1 декабря 2018 года – 9,6%).

Информация о количестве ипотечных кредитов, их объеме и процентной ставке в Пермском крае за 2019 год представлена на рисунке 1.4.

Рис.1.4. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае за 2018-2019 годы

В течение 2019 года банки несколько раз снижали ставки по ипотеке. В итоге они достигли исторического минимума, но это не помогло рынку. Бум прошлых лет сменился сокращением объемов ипотечного кредитования. Пермский край лишь повторил российские тенденции: в регионе за 2019 год было выдано 28 тыс. кредитов — это почти на 13% меньше, чем в 2018 году. Объем кредитования также сократился: с 52,2 млрд руб. до 48,9 млрд руб. (минус 6,7% к уровню 2018 года)

В 2019 году ставки по ипотеке составили в среднем 9,9%. Если в начале года они держались в пределах 9,9–10,6%, то во втором полугодии стали снижаться и достигли 9% в конце года. 

Информация о количестве ипотечных кредитов, их объеме и процентной ставке в Пермском крае на 2020 год представлена на рисунке 1.5.

Рис.1.5. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае на период январь-апрель 2019-2020 годов

По данным Отделения Перми Уральского ГУ Банка России, на 1 мая 2020 года банки выдали жителям Пермского края ипотечных кредитов на общую сумму 15,9 млрд рублей, что почти на 1,5 млрд рублей (или на 10,4%) больше, чем в январе-апреле прошлого года. Пермяки заключили с банками 8,6 тыс. ипотечных договоров. В предыдущем году за этот же период было - 6 тыс. договоров.

В связи со сложившейся сложной ситуацией в мире – пандемией коронавируса, банки России (с помощью гос. поддержки) были вынуждены снизить процентную ставку по ипотеке с 9% до 6,5%. На данный момент жители Пермского края продолжают обращаться за получением ипотечного кредита под 6,5% годовых.

Итак, на данный период привлекательность ипотечного кредитного сегмента для заемщиков сохраняется. Сейчас она обусловленная смягчением условий предоставления таких кредитов, и в первую очередь снижением (в среднем на 2%) процентных ставок, а также льготными программами кредитования в рамках стабилизационных мер государства в период распространения коронавирусной инфекции.

Для более полного представления о ситуации сложившейся за последние годы на рынке ипотечного кредитования в Пермском крае, сборные данные всех выше представленных лет по тем же показателям представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1.

Динамика ипотечных кредитов в Пермском крае за 2015-2020 годы.

Для наглядности представим данные из таблицы в виде графика – рисунок 1.6.

Рис.1.6. Количество, объем, процентная ставка ипотечных кредитов в Пермском крае за 2016-2020 годы

По графику видно, что с 2015 по 2018 год росло как количество выданных ипотечных кредитов, так и их объем. Данный рост сопровождало постепенное снижение процентной ставки. В 2019 году произошел спад в количестве и объемах выдаваемых кредитов, однако ставка процента продолжала падать. За 2020 год пока сложно сделать выводы, однако не смотря на сложную социально- экономическую ситуацию, сложившуюся в мире и стране, за первые три месяца 2020 года в Пермском крае было выдано большее число ипотечных кредитов, чем за тот же период в 2019 году, (что скорее всего было вызвано снижением ставки до 6,5%) что позволяет рассчитывать на то, что рынок ипотечного кредитования не обрушится.

Проведем некоторые статистические измерения – таблица 1.2.

Таблица 1.2.

Таким образом, мы видим, что до 2019 года темпы прироста количества кредитов были положительными и с каждым годом возрастали, однако в 2019 году произошел спад и количество кредитов сократилось на 13% относительно 2018 года. Темпы прироста объемов кредитов также с каждым годом росли, но в связи с тем, что в 2019 году произошел спад в количестве выданных ипотек, их объемы также сократились (на 6%). О процентной ставке можно сказать, что с каждым годом она сокращалась.

Рассмотрим также количество выдаваемых кредитов в зависимости от «сезона» на примере 2019 года.

Найдем сезонные колебания с помощью индекса сезонности:

*100%

Усред= 28000/4= 7000

Is1= (4100/7000)*100%= 58,57%

Is2= (10303/7000)*100%= 147,18%

Is3= (11169/7000)*100%= 159,55%

Is4= (5128/7000)*100%= 73,25%

Таким образом, мы видим наличие сезонных колебаний в течение года. Больше всего ипотечных кредитов берут в 2 и 3 кварталах года, в 1 и 4 квартале объемы немного снижаются.

Проведем вариационный анализ для выявления отклонений от среднего значения.

Таблица 1.3.

Вариационный анализ ипотечных кредитов Пермского края 2015-2020 годы.

Каждое значение в ряду количества кредитов отличается от среднего значения 24592 в среднем на 8818,4. В ряду объемов кредита значения в среднем отличаются на 17,02.

Для того чтобы узнать основную тенденцию изменения объемов кредитов, проведем анализ методом аналитического выравнивания.

Для данных система уравнений имеет вид:

Из первого уравнения выражаем a и подставим во второе уравнение.
Получаем: a=2,5 b=10,42.

Уравнение тренда: y=10,42t+2,5

Коэффициент тренда b = 10,42 показывает среднее изменение результативного показателя (в млрд. руб.) с изменением периода времени t на год. В данном примере с увеличением t на 1 год, y изменится в среднем на 10,42 млрд. руб.

Итак, за последние 5 лет ипотека была и остается достаточно востребованной, и с каждым годом люди все больше прибегали к данному виду кредитования. Связано это было с постепенным снижением процентной ставки. Однако в виду некоторых социально-экономических обстоятельств (а именно падение курса рубля, эпидемией коронавирусной инфекции и связанной с ней самоизоляцией) часть население потеряло свои доходы, в связи с этим все меньше людей могли позволить себе ипотечный кредит. В данной ситуации банкам и населению может помочь лишь поддержка и своевременные меры со стороны государства.

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ

Аналитики ожидали, что ипотечное кредитование в 2020 году вновь пойдет на спад. В 2020 году объемы выдачи ипотеки могли упасть на 20–25% в зависимости от того, как сильно сказались бы последствия COVID-19 в экономике. Негативные прогнозы предполагали рост ипотечных ставок до 12% годовых. Предотвратить обвал ипотечного рынка и смягчить падение спроса на ипотеку, по мнению банкиров, могут масштабные меры со стороны государства. Многие ссылаются на пример 2015 года, когда на субсидирование ставок при покупке жилья в новостройках было выделено 20 млрд руб. бюджетных средств от государства. Подобная мера значительно помогла банкам в увеличении объемов кредитования в 2015 году, а значит могла бы и помочь в нынешней ситуации справится с возникшей проблемой.

 В числе факторов, которые могут оказать поддержку этому сегменту, в первую очередь процентные ставки. Динамика ставок по ипотеке во многом зависит от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «За счет предложенного комплекса мер — стандартизации рынка ипотечного кредитования, перевода выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышения ликвидности рынка ипотечных облигаций — ставка по ипотеке сохранится вблизи текущего уровня. Дополнительно снизить ставки по ипотеке смогло бы смягчение регуляторной нагрузки Банком России», — указывает господин Гольдберг. Именно поэтому президент Владимир Путин поручил запустить программу льготной ипотеки. По ее условиям, по ставке 6,5% (до этого уровня ее будет субсидировать государство, на начало года средние ставки на рынке были около 9%) можно будет взять ипотеку только на новое жилье комфорт-класса. При этом стоимость покупки жилья по низкой ставке для регионов (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) - 3 млн рублей. За такой ипотекой можно будет обратиться до 1 ноября 2020 года, но низкая ставка будет действовать весь срок кредита. Радикальное уменьшение стоимости кредита расширяет аудиторию банков, а ограничение по времени простимулирует людей действовать быстро. 

 Программа способна в короткие сроки поднять продажи на 20-25%, считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов. "Указанная мера может иметь более сильный социальный эффект, если льготную ставку можно будет получить по программе рефинансирования действующих ипотечных кредитов", - отмечает он. Следовательно, еще одной мерой по поддержке ипотечного кредитования со стороны государства могла бы быть программа рефинансирования.

Еще одной из предпринятых мер стала предоставленная с 2019 года возможность ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию.

Ипотечные каникулы — льготный период, в течение которого заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до 6 месяцев.

В соответствие с принятой мерой, можно приостановить платежи по кредиту или уменьшить их размер, льготный период длится максимум 6 месяцев и банк продлит срок кредитного договора на срок льготного периода. Воспользоваться правом на ипотечные каникулы в 2020 году могут все граждане РФ, у которых по различным причинам ухудшилось финансовое положение. Подавать заявление можно на любом этапе, пока действует кредитный договор.

Трудной жизненной ситуацией признается:

1. Потеря работы и регистрация заемщика в качестве безработного в службе занятости.
2. Инвалидность первой или второй группы
3. Потеря трудоспособности больше, чем на два месяца.
4. Снижение дохода больше, чем на 30% по сравнению со средним доходом за последние 12 месяцев. Одновременно ежемесячный платеж по ипотеке должен превысить 50% среднего дохода за два предыдущих месяца.
5. Увеличение количества иждивенцев при снижении дохода больше, чем на 20% за два предыдущих месяца. При условии, что ежемесячный платеж составил более 40% дохода.

Платежи, которые отсрочены по требованию заемщика, необходимо погасить по обновленному графику в конце срока действия кредитного договора.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране после пандемии, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

В дополнение к уже реализованным мерам можно предложить:

Подобные меры также могут помочь в стимулировании государством экономической ситуации на ипотечном рынке.

Таким образом, главными проблемами ипотеки в РФ сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, существенная инфляция, недостаточное участие государства в поддержке ипотеки и неразвитость рынка ипотечных бумаг. Решение обозначенных ограничений будет возможно только в результате общего, поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политики, социальном, строительном, банковском и иных секторах.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В связи с проблемами, возникшими в последнее время в стране, появились и проблемы в экономике, в том числе на рынке ипотечного кредитования. В 2019-м ипотечный рынок не достиг рекорда 2018-го, показав снижение объема выдач. По итогам 2019 года ипотечная ставка достигла минимума в 9%, однако с II квартала 2020-го с высокой вероятностью должно было начаться ее повышение. Стагнация реальных доходов населения и снижение ставок привели к росту среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования. Снижение экономической активности на фоне коронавируса и роста инфляции угрожает платежеспособности заемщиков и может привести к росту просрочки по ипотеке.

Ипотечный рынок в России достаточно молодой и перспективный, его развитие только набирает обороты. В текущей социально-экономической ситуации только поддержка со стороны государства позволит простимулировать и увеличить объемы ипотечного кредитования. При этом стоит добавить, что в целом решение проблем ипотечного кредитования должно решаться комплексно, объединяя такие сферы деятельности как экономика, политика, строительство и социальная сфера.

За последние 5 лет ипотека была и остается достаточно востребованной, и с каждым годом люди все больше прибегали к данному виду кредитования. С 2015 по 2018 год в Пермском крае росло как количество выданных ипотечных кредитов, так и их объем. Данный рост сопровождало постепенное снижение процентной ставки. В 2019 году произошел спад в количестве и объемах выдаваемых кредитов, однако ставка процента продолжала падать. За 2020 год пока сложно сделать выводы, однако не смотря на сложную социально- экономическую ситуацию, сложившуюся в мире и стране, за первые три месяца 2020 года в Пермском крае было выдано большее число ипотечных кредитов, чем за тот же период в 2019 году. Что скорее всего было вызвано поддержкой со стороны государства в виде снижением процентной ставки до 6,5%. Подобные меры позволяют рассчитывать на то, что рынок ипотечного кредитования не обрушится.

Как уже было сказано, государство принимает меры направленные на поддержание экономики и стимулирование ипотечного кредитования. Уже было принято решение о субсидировании государством процентной ставки до 6,5%. Кроме того, населению была предоставлена возможность ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию.

Таким образом, возникшая проблема в виде сокращения объемов кредитования уже начала решаться с помощью гос. поддержки и, возможно, в дальнейшем будут предприняты дополнительные меры по решению проблемы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ